재개발 중소형 분양권도 1년후 전매 가능… 인기 더 높아질듯

정부가 수도권 과밀억제권역 전매제한 기간을 완화하고, 재건축 초과이익 환수금 수준도 완화하기로 하면서 하반기 서울 강남 재건축 단지 등을 중심으로 부동산 투자 수요가 다시 살아날지 관심이 모아지고 있다. 강남의 대표적인 재건축 예정지인 개포지구 전경.

'바닥론 확산되는 부동산 시장, 하반기 풀리는 규제가 되살릴 수 있을까.' 정부가 지난달 30일 전매제한 기간 단축, 재건축 초과이익 환수금 완화 등 부동산 시장에 대한 파급력 큰 거래 활성화 대책들을 한꺼번에 내놓으면서 하반기 부동산 시장의 판도 변화 여부에 관심이 모아지고 있다. 수도권 주택 거래시장은 경기 침체와 미분양 아파트 문제, 총부채상환비율(DTI)규제 강화 등에 따라 거래 시장은 약세를 면치 못하고 있다. 이렇다 보니 내집 마련을 위한 대기수요는 전세 시장으로만 쏠리고 있는 상황이다. 그러나 이번 대책을 통해 서울ㆍ판교ㆍ광교 등 수도권 과밀억제권역의 전매제한이 대거 풀리면서 '입지 좋은 새 아파트'를 찾고 있던 내집 마련 수요도 일부 움직일 수 있을 것으로 보인다. 특히 서울에서 분양가 상한제를 적용받아 분양을 앞둔 신규 재개발 물량의 경우 중소형도 1년만에 분양권을 팔 수 있게 돼 인기가 더 높아질 것으로 예상된다. 이와 함께 재건축 초과이익 환수금 완화 조치로 강남 재건축 아파트의 수익성이 개선되는 만큼 부동산 시장을 이탈했던 '큰 손'들도 다시 재건축 투자에 관심을 보일 것으로 전망된다. ◇전매제한 완화되는 서울 재개발 신규 분양 물량 관심= 정부가 이번에 수도권 과밀억제권역 민간택지의 전매제한 기간도 완화하면서 분양가상한제를 적용 받아 서울 재개발 지역 등에서 나오는 신규 분양 물량에 대한 관심도 커지고 있다. 민간택지 과밀억제권역에서 분양가상한제를 적용 받은 물량은 그간 전용 85㎡ 이하 중소형은 3년, 전용 85㎡ 초과 중대형은 1년간 전매가 제한됐지만 이번 조치로 중소형도 계약 후 1년 만에 전매가 가능해진다. 최근 중소형 물량에 대한 선호도가 상당히 높은 것을 고려하면 서울과 수도권 인기 지역의 경우 분양을 받은 후 프리미엄이 형성될 가능성이 커졌다. 조민이 부동산1번지 리서치팀장은 "과밀억제권역 전매제한 기간이 완화되면서 거래시장보다도 오히려 분양시장에 호재가 될 것으로 보인다"며 "서울 재개발 지역 등 유망 물량을 중심으로 청약시장이 달아오를 것으로 예상된다"고 말했다. 서울에서는 분양가상한제를 적용받아 분양을 앞둔 동대문구 답십리16구역 물량이 관심이다. 삼성물산과 두산건설이 시공하는 이 구역은 총 2,421가구의 매머드급 단지로 이 중 658가구가 일반 분양된다. 주택형은 전용 59~140㎡다. 앞으로는 중대형과 중소형 모두 계약후 1년이면 전매가 가능해지기 때문에 중대형 보다는 중소형 물량의 인기가 상대적으로 높을 것으로 예상된다. 지하철 2호선 신답역, 5호선 답십리역이 인근에 위치하고 1호선 청량리역도 이용 가능한 교통 요지다. 강동구 천호동에서도 삼성물산이 하반기에 분양가 상한제를 적용받은 주상복합 904가구를 공급할 예정이다. 전용 59~114㎡이며, 지하철 5호선 강동역과 지하가 연결된 초역세권 주상복합이다. 이밖에도 하반기중 동부건설이 양천구 신정 2-2구역에서 289가구, 대림산업이 성북구 보문 4구역에서 440가구를 내놓는 등 전매제한 혜택을 받는 서울 재개발 물량들이 다수 쏟아질 예저이다. ◇실수요자들 판교ㆍ광교 분양권 거래 노려볼 만= 정부는 이번 대책을 통해 서울ㆍ수원 등 수도권 과밀억제권역에서 분양가 상한제가 적용된 아파트의 전매제한 기간을 계약 후 최대 5년에서 3년으로 완화했다. 공공택지 중소형 물량과 강남 3구 물량, 보금자리주택을 제외하고는 모든 아파트가 계약 후 1년 만에 거래가 가능해지는 것이다. 지난 2년여 간 부동산 경기 침체기를 겪으며 사라지다시피 했던 분양권 거래가 이번 정부의 전매제한 완화 조치로 다시 활성화 될 수 있을 것이란 기대담 역시 커지고 있다. 수요자들이 몰릴 것으로 예상되는 곳은 판교ㆍ광교 등 경부축의 인기 신도시와 서울 강북권 재개발구역이다. 이들 지역은 입지 여건이 수도권에서 가장 좋은 곳으로 평가되는 데다, 부동산 경기 침체기에도 집값 하락폭이 적어 안전한 투자처로 인식되던 곳이다. 함영진 부동산써브 실장은 "판교와 광교는 새롭게 조성된 떠오르는 신도시인데다, 강남접근성도 좋아 투자와 실수요를 겸해 분양권을 매입해 볼만한 지역"이라고 말했다. 이번 전매제한 완화 조치로 판교신도시는 이미 입주를 시작한 산운마을 13단지, 봇들마을 8단지, 백현마을 2단지 등의 중소형 물량이 시행령이 개정되는 9월부터 곧바로 거래가 가능해진다. 입주 후 2년 후에나 가능하던 전매가 입주 즉시 가능해지는 것이다. 다만 판교의 경우 새 아파트 시세가 다소 비싼 편이라 부담은 될 수 있다. 현지 부동산 중개업소에 따르면 현재 산운마을 13단지 전용 85㎡가격이 7억5,000만원 수준이다. 분양가가 4억원 수준이었으니 3억5,000만원 가량 프리미엄이 붙어 있는 셈이다. 광교신도시에서도 내년부터나 전매가 가능했던 물량들이 대거 시장에 쏟아진다. 래미안, e편한세상, 자연앤&자이 등의 전용 85㎡ 초과 중대형 물량이다. 공공택지 과밀억제권역 중대형 물량의 전매제한 기간이 3년에서 1년으로 단축되면서 입주 이후에나 거래가 가능했던 물량들이 시장에 나오는 것이다. 광교신도시의 경우 현재 프리미엄이 5,000만~1억원 수준으로 판교신도시보다는 저렴하다. 광교신도시 K공인 사장은 "그 동안 거래를 하고 싶은 사람들이 떴다방을 통해 불법 거래를 하는 등 수요는 꾸준했다"며 "이번 조치로 도청 인근 입지가 좋은 곳을 중심으로는 웃돈이 더 올라갈 것으로 예상된다"고 말했다. ◇강남 재건축 아파트 저가 매수 기회 될 수도= 국토부가 올 하반기 재건축 초과이익 환수제에 대해 제도 폐지 또는 완화를 추진할 것을 공식화하면서 강남 재건축 단지에 매수세가 유입될지도 관심이 모아지고 있다. 부동산써브에 따르면 현재 서울에서 139개에 달하는 재건축 사업장이 재건축초과이익 환수제가 시행된 2006년 9월 25일 이후 관리처분계획인가를 받았거나 예정된 것으로 조사됐다. 정부의 재건축 규제 완화 방식은 아직 구체적으로 결정된 것은 없지만 완전 폐지 쪽으로 가거나 현재 누진 방식으로 적용되는 부과율(10~50%)을 경감하는 방안이 유역하다. 이번 조치에 따라 개포주공1단지 등의 강남권 저층 재건축 단지들을 중심으로 매수 문의가 늘어나는 등 일부 수요가 살아날 것으로 보인다. 지난 3월까지 9억5,000만원선에서 거래됐던 개포주공1단지 49㎡형(공급면적기준)은 전반적인 거래 침체속에 약세를 보이면서 최근 8억5,000만원선에 시세가 형성돼 있다. 인근 A공인 사장은 "초과이익환수제 폐지 내용이 구체화되면 급매물이 소진되고 거래가 좀 살아날 것"으로 기대했다. 부동산 전문가들은 개포 주공, 가락 시영 등 저층 재건축 단지들 위주로 투자에 나설 것을 권유하고 있다. 2006년 이후 가격이 많이 오른 강남권 저층 재건축 단지들의 경우 조합원당 1억~2억원에 달하는 초과이익 부담금이 부과될 것으로 추산됐지만 이번 완화 조치로 수익성이 개선될 것으로 예상되고 있기 때문이다. 권순형 J&K부동산연구소 대표는 "부과율의 경우 재건축 후 아파트값이 많이 오르면 더 많이 오르는 식으로 누진 적용되기 때문에 입지가 좋은 강남권 단지들의 부담이 컸다"며 "재건축 허용연한 단축을 제외하고 사실상 마지막 재건축 규제가 풀리는 만큼 향후 재건축 사업 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 전망했다.