경기회복이 가시화되면서 부동산매매가 지난 해보다는 다소 정상화되어간다는 것을 확인할 수 있다. 특히 최근 들어 주택 뿐만아니라 그 동안 거래가 어려웠던 임대빌딩이나 공장부지 매매에 대한 양도소득세 상담이 늘어나고 있다. 이 과정에서 가장 일반적인 질문이 바로 실제 거래가액으로 양도소득세를 계산하는지 아니면 기준시가로 계산하는지에 대한 것이다. 어떤 경우는 실제 거래가액으로 양도차익을 계산하는게 유리하고 어떤 경우는 기준시가로 양도차익을 계산하는게 유리한 경우도 있다. 과연 어떻게 계산하는게 원칙일까?◇기준시가로 양도차익을 계산하는 경우
개인이 토지나 건물을 양도한 경우 기준시가를 기준으로 계산하는 것이 원칙이다. 즉 팔 때의 기준시가와 샀을 때의 기준시가와의 차액으로 계산하는 것이다. 양도소득세 계산에 있어 기준시가를 원칙으로 하는 이유는 개인간의 거래내지는 양도자가 개인인 경우 아무래도 실제 거래가액을 확인하기 쉽지 않을 뿐만 아니라 이에 따른 조세행정비용 또한 만만치 않기 때문이다.
그러나 급하게 보유 부동산을 처분하거나 기준시가가 시세보다 높을 때에는 실제 거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우가 기준시가로 계산하는 경우보다 적게 계산될 수 있다. 이런 경우에는 양도소득세 세액 결정일 즉 양도소득세 확정신고(양도일이 속하는 과세연도 다음 연도의 5월31일까지)후 과세당국이 결정하는 날까지 양도당시와 취득당시의 실제 거래가액을 확인할 수 있는 서류를 갖추어 신고할 수 있다. 그러나 현실적으로는 실제 거래가액을 어떻게 입증할 것인가가 문제가 된다. 양도당시의 실제 거래가액은 거래가 얼마 전에 이루어진 것이므로 매수자의 인감증명 등을 첨부해서 확인한다고 하지만 오래 전에 취득한 부동산인 경우에는 취득당시 매매계약서를 그대로 인정받을 수 있겠는가라는 문제가 생긴다. 결국 일반적인 매매의 경우에는 기준시가를 원칙으로 하되 실제 거래가액을 입증할 수 있다면 유리한 기준을 선택할 수 있다고 해석할 수 있다.
◇반드시 실제 거래가액으로 계산해야 하는 경우
기준시가를 원칙으로 양도차익을 계산하지만 예외적으로 반드시 실제 거래가액으로 계산해야 하는 경우가 있다. 바로 투기성이 있다고 판단되는 다음의 경우다.
(1)단기매매차익을 목적으로 취득 후 1년 이내에 양도한 부동산. 물론 투기성이 없는 경우에는 기준시가로 과세될 수 있지만 투기성이 없었다는 것은 양도자가 입증해야 한다
(2) 또한 세금을 회피할 목적으로 허위계약서를 쓴다든가 주민등록을 허위로 이전한 경우 등 부정한 방법으로 거래한 다음의 경우다. 1세대가 자산을 거래한 날로부터 소급해서 1년 이내의 기간에 3회 이상 거래한 경우로 거래가액의 합계가 3억원 이상이거나 자산을 거래한 날로부터 소급해서 2년 이내의 기간에 5회 이상 거래한 경우로 거래가액의 합계가 5억원 이상인 경우
미성년자가 증여나 상속이외의 방법으로 취득하여 양도한 경우 부동산실명제를 위반하며 거래한 경우 부동산중개업자가 중개업법을 위반하여 직접 취득한 자산을 양도한 경우 준농림지역내의 부동산을 보유한 기간이 5년미만(자경기간이 2년이상인 경우 제외)인 상태에서 양도한 것으로 거래단위별로 1억원 이상인 경우 개발부담금을 회피하기 위해 개발부담금 대상 토지를 부과개시일로부터 소급해서 2년이 되는 날과 사업완료일 이후 1년이 되는 날 사이에 취득하여 양도한 경우로서 거래단위별로 1억원 이상인 경우 도시계획구역 안의 토지로 300평방M 이상이거나 도시계획구역 밖의 토지로서 5,000평방M이상인 경우로서 경우로서 거래단위별로 1억원 이상인 경우
◇나도 모르는 사이에 부동산매매업자가 되는 경우
투기성이나 조세 회피 목적이 없는 데도 부동산매매업자로 간주되는 경우에는 비록 개인이라고는 하지만 부동산 매매를 사업으로 하는 것으로 분류되어 실제거래가액으로 세금을 부담할 수 있다. 가령 양도가액이 큰 임대부동산을 매도하는 경우 부동산매매업의 실질을 양도 의사결정 전에 판단하는 게 바람직하다. 특히 부동산 준공시 부동산의 일부를 분양한 사실이 있다든가 사업자등록증상 업태란에 부동산임대업 뿐만아니라 부동산매매업도 기재되어 있다든가 사업상의 목적으로 빈번하게 부동산을 취득하고 매매한 사실이 있다면 부동산매매업자로 볼수 있는 것이다.
◇부동산 양도후 고려해야 할 세금문제
비교적 거래 금액이 크고 또 부동산을 판 사람이 나이가 많다면 부동산 처분자금에 대한 세무조사가 있을 수 있다. 즉 부동산 처분후 일정기간이 지나서 부동산 처분자금을 어디에 어떻게 사용했는지 조사해서 자녀 들에게 증여한 사실이 들어나면 증여세를 과세할 수 있다. 따라서 처분자금에 대해서 세금 측면에서 철저한 사후관리가 필요하다고 하겠다.<동양종금 PB팀장·공인회계사. 3708-0476
