[한강변 초고층 프로젝트, 현장을 가다] <1> 성수전략정비구역

서울 한강변 일대 최고 50층 규모의 초고층 주거타운 조성 프로젝트가 가시화하고 있다. 최근 서울시가 한강변 압구정구역 개발을 위한 지구단위계획안을 마련하면서 성수ㆍ여의도ㆍ합정ㆍ이촌ㆍ압구정 등 5개 전략정비구역의 밑그림이 모두 완성된 것. 한강변 '전략정비구역'은 건폐율을 줄이는 대신 최고 50층의 초고층으로 재개발ㆍ재건축을 허용, 한강의 공공성을 회복하겠다는 서울시의 계획을 담은 개발전략이다. 5개 구역 모두 한강과 맞닿아 있는 요지여서 구상 초기부터 부동산시장의 관심사였다. 5개 전략정비구역별 개발계획, 사업추진 현황, 문제점 등을 매주 수요일자에 시리즈로 게재한다. 성수전략정비구역은 지난 2009년 한강공공성회복선언에 따라 발표된 5개 전략정비구역 가운데 가장 빠른 사업진행 속도를 자랑하는 곳이다. 성수대교와 영동대교 북단 사이에 자리잡은 이 구역은 강 건너로는 바로 강남 주거 1번지인 압구정동과 마주하고 있다. 그동안 소규모 공장밀집지역이라는 인식 때문에 가치를 인정받지 못했지만 입지를 놓고 보면 서울시내에서 개발 잠재력이 가장 큰 곳 중 하나로 꼽힌다. ◇4개 구역에 8,247가구 건립=성수전략정비구역은 성동구 성수1가 72-1지 일대 총 53만6,361㎡ 규모로 4개 구역으로 나눠 사업이 진행 중이다. 2월 정비구역지정 결정고시가 내려지며 정비계획과 구역지정안이 확정됐고 현재 추진위 승인까지 완료돼 조합설립 인가를 앞두고 있다. 구역 내 가장 사업진행이 빠른 1구역의 경우 현재 설계자를 선정하고 있으며 올해 말까지 조합설립인가를 마친다는 복안이다. 4개 구역 모두 2종일반주거지역에서 3종일반주거지로 종 상향이 이뤄졌다. 284~317%의 용적률을 적용받아 평균 30층, 최고 50층 아파트 8,247가구가 들어선다. 특히 지구 내 아파트 대부분은 중소형으로 지어진다. 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트의 비율이 전체의 80%(6,600가구) 이상을 차지하게 된다. 성수지구는 평균 30.6%의 토지와 공공시설 등을 기부채납하게 된다. 이에 따라 강변북로는 지하화되고 한강 둔치에는 총 12만338㎡ 규모의 대형 문화공원이 조성될 계획이다. ◇주변 개발호재 풍부, 투자가치 높아=전문가들은 성수지구의 투자가치를 높게 책정하고 있다. 성수동 서울부동산의 한 관계자는 "8,000가구 규모의 대단지 아파트가 조성되는데다 기부채납률이 30%대로 높아 녹지공간도 풍부하다"며 "한강 조망권이 남향에 위치한다는 것은 가장 큰 장점으로 개발 완료 후 가구당 12억~15억원선까지는 가격이 오를 것으로 기대된다"고 설명했다. 특히 성수동1가 옛 삼표레미콘 공장부지에 지상 110층 규모로 들어설 현대차 글로벌비즈니스센터 개발은 주변 개발호재도 맞물려 있다. 초고층 빌딩 계획은 최근 관련 법 개정으로 토지뿐 아니라 건축물로도 기부채납이 가능해지면서 지지부진했던 사업이 속도를 낼 것으로 기대된다. 하지만 이런 호재에도 불구하고 현재 재개발 지분 가격은 다소 주춤하고 있다. 구상이 발표된 2009년 4월 이후 크게 치솟았던 지분 가격은 부동산시장의 전반적인 거래침체 및 사업진행에 대한 불확실성으로 20%가량 가격이 조정을 받고 있는 상황이다. 이 지역 A공인의 한 관계자는 "2년 전 대지지분 33㎡ 기준 소형 빌라가 3.3㎡당 6,000만원 초반까지 치솟았지만 현재는 3.3㎡당 5,000만원선에 나오고 있다"며 "99㎡ 규모 단독주택은 3.3㎡당 2,500만원선으로 큰 변화가 없고 매수문의도 현재는 많지 않은 상황"이라고 설명했다. ◇강변북로 지하화ㆍ주민 간 갈등 문제 해결해야=하지만 여전히 사업진행을 가로막는 요소가 곳곳에서 발견된다. 가장 큰 걸림돌은 강변북로 지하화 비용에 대한 부담이 꼽힌다. 한강변 초고층 아파트 건축을 허용해주는 대신 강변북로를 지하화하는 비용부담은 4개 구역 주민들이 각각 분담해야 한다는 것. 서울시 측은 "비용부담만큼 추가 용적률을 주게 되므로 주민들의 부담은 대부분 상쇄된다"고 설명하고 있지만 성수지구 주민들은 지자체가 해야 할 일을 주민들에게 전가시키는 셈이라는 주장을 내놓으며 이에 맞서고 있는 상황이다. 추진위 측의 한 관계자는 "성수1구역에서 부담해야 할 비용이 560억원가량인데 비용부담으로 받게 되는 추가 용적률은 10%가 채 안 되는 수준"이라며 "추가 용적률로 아파트를 지어 일반분양한다고 해도 부담금의 10%(47억원)가량만 상쇄할 수 있다는 계산이 나와 주민들이 부담이 크다"고 설명했다. 기존 단독주택 및 아파트 소유자 간 갈등도 사업진행을 방해하는 요소다. 아파트의 경우 지은 지 오래되지 않아 권리가액이 높은 반면 단독ㆍ다세대주택은 낮게 책정되는 데 따른 불만 탓이다. 이밖에 시범적으로 적용되고 있는 공공관리자제도가 삐걱거리고 있는 것도 빠른 사업진행을 가로막는다. 추진위 관계자는 "관리처분시점을 아무리 빨리 잡아도 2013~2014년께일 텐데 벌써 추가 분담금을 계산해 조합원들에게 알려줘야 한다"며 "부정확한 추가 분담금이 자칫 나중에 주민들의 갈등요소가 될 수도 있다"고 말했다.