Q.
강동구 소재 빌라(2003년 5월7일 전입신고)를 보유하고 있는 A씨는 최근 용인 흥덕지구에서 분양하는 중대형 아파트에 당첨됐다. 중도금을 납부할 목적으로 현재 보유하고 있는 빌라를 매도함과 동시에 이를 다시 임차해 계속 거주하기를 희망하고 있다. 다행히 매수희망자가 나타났고 기존에 A씨가 대출받은 1억원(2007년 9월17일ㆍ1억2,000만원 근저당권 설정)을 인수하는 조건으로 매입하려고 한다. A씨는 임차인이 될 경우 언제 대항력이 발생하는지 궁금하다.
임차인에게 대항력은 중요하다. 대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등에 의해 주인이 바뀌는 경우에도 새로운 임차주택의 소유자에 대해 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말한다.
주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 발생하게 된다. 다만 대항력을 취득할 당시에 임차주택에 선순위 권리자가 있는 경우 그 임차주택이 경매로 넘어갔다면 소유권을 취득한 낙찰자에게 대항할 수 없다. 쉽게 말하자면 A씨의 전입시기와 근저당권과의 순위에 따라 대항력 여부가 결정된다는 얘기다.
만약 주택의 전입시기가 근저당권보다 앞선다면 대항력은 인정되지만 전입시기가 근저당권보다 늦다면 대출연체로 인한 경매진행시 임차인은 낙찰자에게 대항하지 못한다.
판례를 살펴보면 기존 소유자가 주택을 매도함과 동시에 다시 임차를 약정했다면 기존 소유자가 주택임대차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기는 새로운 매수인 명의의 소유권이전등기가 완료된 다음날로 보고 있다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 참조).
결론적으로 A씨는 2003년 5월8일에 대항력을 취득하는 것이 아니라 A씨로부터 소유권을 취득하는 매수인 명의의 소유권이전등기가 완료된 다음날에 대항력을 취득하게 되는 것이다. 따라서 A씨가 주택임대차보호법상 대항력을 가지기 위해서는 기존 대출을 말소하는 조건으로 임대차 계약을 체결해야 한다.
