■ 질문
저는 서울 신촌에서 건물을 소유하고 있는데 그동안 무역회사에 사무실로 임대를 주었습니다. 임대차 기간이 만료돼 회사를 내보내는 과정에서 그 회사의 필요 때문에 천장이나 벽을 임의로 개조한 것이 있어 임대차계약서대로 원상복구해 달라고 요구했는데, 막무가내입니다. 소송을 해서라도 비용을 받아내고 싶습니다. 어떤 부분이 문제가 될 수 있는지요?
■ 답변
임대차계약의 원상복구는 기본적으로 임대차 이전의 상태로 되돌리는 것입니다. 이에 따라 원상복구를 위해서는 종전의 상태가 정확히 파악돼야 합니다. 임대차 개시 이전의 상태는 어떠했고, 임대차가 종료된 현재의 상태는 어떠한데, 종전의 상태로 원상복구하기 위한 비용이 얼마인지 등에 관해 임대인이 입증해야 합니다. 소송법상 입증책임이 있기 때문이죠. 임차인이 인테리어공사, 시설 개ㆍ보수공사를 통해 임대차목적물을 변형, 사용하다가 명도할 때는 이미 종전의 원래 상태는 사라지게 되는 게 일반적입니다.
그런 만큼 우선 최소한 임대차목적물의 종전 상태에 관한 자세한 사진이라도 계약서상에 첨부할 필요가 있습니다. 더구나 원래 상태에 관한 사진이 몇장 있거나 아니면 원래 상태에 대한 간단한 설명이 있다고 하더라도, 원상복구 비용을 재판으로 인정받기 위해서는 법원이 선임한 감정인의 감정과정을 거쳐야 합니다. 사진이나 간단한 설명만으로는 금액에 대한 감정이 불가능할 수 있어서죠. 금액에 관한 감정이 불가능하면 임차인이 원상복구를 하지 않았다는 사실이 여러 가지 다른 증거로 입증되더라도, 액수에 관한 입증부족으로 재판에서 패소할 수 있습니다.
결국 재판에서는 귀하가 원하는 비용을 모두 받아내기가 현실적으로 곤란할 수 있기 때문에 임차인과 적절한 합의로서 원만하게 해결하는 것이 바람직합니다. 만약 합의가 곤란하면 일단 재판과정에서 필요한 주장과 입증을 성의껏 하고 재판부의 조정이나 판결을 기다리는 방법이 합리적일 것으로 판단됩니다.
