[알짜분양 쏟아진다] 빅뱅 앞둔 청약시장…5대 포인트

오는 9월은 아파트 청약시장에 ‘빅뱅’이 일어나는 시기다. 분양가 상한제 전면 확대와 청약가점제 도입 등으로 일대 시장재편이 불가피하다. 막연히 ‘때가 되면 움직여보자’는 생각으로는 자칫 내집 마련의 적기를 놓칠 수도 있다. 시장을 움직일 주요 변수들과 자신의 조건을 꼼꼼히 정리한 뒤 시기별로 맞춤형 청약전략을 수립해둬야 언제 찾아올 지 모르는 기회를 잡을 수 있다. 물론 기본은 자신의 청약통장과 가점제 점수, 원하는 지역과 평형을 확실히 점검하는 데서 출발한다. 앞으로 청약전략을 수립할 때 꼭 염두에 둬야 할 5대 포인트를 정리해봤다. ◇입지좋은 단지는 절대 놓치지 말라=청약예ㆍ부금 가입자 중 청약가점제 점수가 50점대 이상으로 매우 높은 편이라면 9월 이전에 청약을 서두를 필요가 없다. 청약가점제 시행으로 수원 광교ㆍ송파ㆍ김포ㆍ파주 운정 등 2기 신도시에서 가점제 고점자들의 당첨 가능성이 훨씬 높아졌기 때문. 하지만 점수가 30점대 이하로 어중간한 경우라면 가점제 전이라도 입지 좋은 단지를 골라 선별 청약에 나서야 한다. 9월부터는 분양가 상한제가 적용돼 분양가가 다소 저렴해진다지만 그 대가로 전매제한(중소형 7년, 중대형 5년)이라는 족쇄가 따라붙는다는 사실을 잊으면 안된다. 경우에 따라서는 전매제한을 받는 것보다 차라리 분양가가 다소 높더라도 유망단지를 잡는 것이 유리할 수 있다는 뜻이다. 더욱이 분양가 상한제 하에서는 아파트 품질이 저하될 가능성도 꾸준히 지적되고 있다. ◇중대형 수요자는 급할 것 없어=분양가 상한제가 시행되면 중소형과 중대형 아파트간 분양가 격차는 더욱 벌어질 수 있다. 중대형은 실질 분양가를 주변시세의 80%에 맞추는 채권입찰제가 적용돼 중소형보다 분양가 인하 효과가 떨어지는 탓이다. 거꾸로 보면 자금여력이 있는 중대형 아파트 수요자들로선 좋은 입지의 중대형을 잡을 수 있는 확률이 높아진다. 특히 중대형 아파트는 보유세 등 세금부담과 대출규제 등으로 수요층도 점차 엷어지고 있다. 1주택자들은 가점제에서 높은 점수를 받기 힘들지만 중대형의 경우엔 대체로 경쟁이 낮아 1주택자라도 당첨 확률이 높을 수 있다는 뜻이다. 또 공급물량의 50%를 놓고 벌이는 중대형 가점제 경쟁에서 떨어지더라도 나머지 50%를 추첨제로 다시 한번 도전해 볼 수 있다. ◇싼 게 비지떡? 옵션가격 따져보라=9월부터는 마이너스 옵션제도 함께 시행돼 분양가가 최대 10% 정도 내려간다. 마이너스 옵션이란 내부 마감재와 인테리어를 하기 전 골조 상태로 분양하는 방식이다. 그러나 자신만의 개성있는 인테리어나 최고급 마감재에 욕심을 내는 게 아니라면 마이너스 옵션을 선택하는 게 오히려 화를 부를 수 있다. 건설사가 일괄 구매해 시공하는 마감재와 똑 같은 수준으로 개별 시공할 경우 비용이 오히려 더 들기 때문이다. 당장 분양가를 조금 아끼려다 개별시공의 번거로움에 비용부담까지 늘어날 수 있기 때문에 신중하게 결정해야 한다. ◇랜드마크형 주상복합에도 관심=요즘 고층 주상복합의 인기가 예전만 못하지만 지역의 랜드마크로 관심을 모으는 주상복합이라면 얘기가 달라진다. 경기 화성 동탄신도시 중심상업지구에 지어지는 ‘메타폴리스’가 대표적인 경우다. 55~66층의 4개동에 40~98평형 1,266가구가 들어서는 초고층 매머드급 주상복합 단지다. 투자 1순위로 열기가 뜨거운 인천 송도 국제도시에서도 최고급 주상복합이 또다시 분양된다. 국제업무단지에 짓는 ‘더샵 센트럴파크Ⅰ’가 31~114평형으로 729가구 나온다. 서울 구로구 신도림동 일대에서는 대성산업이 대성연탄공장 자리에 24~78평형 524가구를 7월 중 분양한다. 주상복합 뿐 아니라 호텔, 오피스텔, 컨벤션센터 등이 함께 들어서는 복합단지다. 다만 이들 주상복합은 분양가가 그만큼 비싸기 때문에 주변시세와 발전가능성 등을 꼼꼼히 체크해야 한다. ◇분당급 신도시, 청약판도에도 영향?=6월중 발표되는 분당급 신도시나 경기도의 명품 신도시는 청약시장에서도 양날의 칼로 작용할 전망이다. 당장은 주변지역의 집값이 오르고 시장이 들썩이는 효과를 낳을 게 확실해 보인다. 주변지역 신규분양에서도 과열현상이 생겨날 수 있다. 그러나 시간이 지날수록 공급증가에 대한 시그널로 받아들여져 강남권을 필두로 집값 안정에 긍정적 영향을 줄 개연성도 다분하다. 청약시장에서는 분당급 신도시에 대한 대기수요가 형성되며서 상대적으로 다른 신규분양 단지의 경쟁률이 낮아질 수 있다. 물론 분당급 신도시의 충격파가 어느 방향으로 퍼질 지 정확히 예측하는 것은 불가능하다. 다만 관심을 갖고 지켜보며 청약시점을 조율하는 데 참고해야 한다는 점은 분명하다.