◎94년 전주택공사 16%… 전담대출도/우리시장도 급팽창 불가피 법적 장치·금융지원 등 시급/시공기술해결이 과제·새아파트도 리폼대비건설 필요오래된 집을 헐지 않고 수선을 해서 쓰는 주택리폼(수선)사업에 대한 관심이 늘고 있다. 현대산업개발, 한신공영 등 대형주택업체들은 관련 부서를 신설하고 외국업체와 기술제휴를 맺는 등 발빠른 움직임을 보이고 있다. 수요자 측면에서도 고층아파트의 재건축이 어려운 점을 감안하면 주택리폼은 앞으로 낡은 집을 개량하는 새로운 대안으로 떠오를 전망이다. 지난 몇년사이 붐이 일고 있는 일본 주택리폼시장을 알아보고 도입단계에 있는 국내시장의 현황과 문제점 등을 알아본다.
◇일본주택리폼시장
일본의 리폼시장이 활성화된 것은 지난 90년대 초부터다. 일본의 주택시장은 지난 80년대말부터 거품이 꺼지면서 현재까지도 줄곧 불황을 겪고 있다. 이에 따라 적은 돈으로 집을 고쳐 수명을 연장하는 주택리폼시장이 상대적으로 커지고 있다.
이와 관련, 94년 현재 일본의 리폼공사매출액은 13조엔(95조원)으로 전체 건설공사매출액의 16%를 차지하고 있다. 또 현지 업계에서는 오는 2010년에는 시장규모가 20조엔(1백46조원)에 이를 것으로 전망하고 있다.
리폼시장에는 모두 2백50여개 업체가 참여하고 있다. 그러나 자본금 1천만엔(7천3백만원) 미만의 영세업체가 대부분이며 50억엔(3백65억원) 이상의 업체는 5%정도에 불과하다. 이같은 상황을 감안하면 국내에서도 주택리폼시장이 앞으로 전체 시장규모는 커지지만 대부분 중소업체가 담당하게 될 것으로 보이며 대형업체는 제한적으로 부서나 팀단위로 사업을 하게 될 것으로 보인다.
리폼제도와 관련, 정부에서는 이렇다할 지원을 하지 않고 있다. 정부투자금융기관에서 리폼자금을 시중금리보다 0.5%정도 낮게 대출해주는 것이 고작이다. 관련 규정도 없다. 몇년에 한번씩 리폼을 해야 한다거나 어느 정도 낡으면 리폼대상이 되는지 등에 대한 법적 규제가 없이 입주자들이 자발적으로 주택개보수에 나서고 있다.
◇주택리폼현장
일본에서 가장 큰 리폼업체인 하세코커뮤니티가 시공하는 다니시루유엔(곡진유원)아파트는 지은지 23년된 16개동, 4백98가구의 저층아파트다. 13년 전에 한번 소규모로 수선을 했었고 이번에 대규모로 수선을 하게 됐다.
리폼을 하는데는 주민의 합의가 우선이다. 전용공간은 언제든지 집주인이 원할 때 하면 되며 공용공간은 주민의 합의(75%)가 있어야 시작할 수 있다. 이곳 공용공간의 리폼에는 2명만이 반대를 했으며 나머지는 모두 찬성했다. 그만큼 사회적인 인식이 돼있다는 얘기다.
주민합의가 되면 이후 리폼전문설계회사에 용역을 주고 시공업체를 선정해 공사를 시작한다. 시공업체는 발판가설대를 설치한 뒤 주택외관을 검사해 시멘트의 크랙상태, 철근의 부식정도 등을 파악하고 이를 땜질한다. 또 낡은 배관을 교체하고 전기배선도 바꿔준다.
공사를 하는데는 모두 9억엔(72억원)이 필요했다. 가구당 1천8백만엔(1천3백만원)정도가 드는 셈이다. 주민들은 그동안 적립해온 수선충당금이 부족해 지난 2년동안 2배 가까이 인상된 수선충당금을 냈다. 이들이 매월 낸 돈은 일반관리비의 3배 정도였다.
◇도입시 문제점
아직 국내에서는 리폼사업을 해본 업체가 없다. 또 제도적 장치도 전혀 돼있지 않다. 리폼수요가 얼마나 있을지에 대해서도 회의적인 분위기다.
그러나 지난 76년 완공된 잠실주공5단지아파트를 시작으로 대부분의 아파트는 고층으로 건립돼왔다. 이를 헐고 다시 짓는 돈은 모두 주민이 부담해야 된다. 더이상 용적률을 올리기에는 한계가 있기 때문이다. 따라서 재건축 대신 돈이 적게 드는 주택리폼을 통해 집의 수명을 연장하는 것이 타당하다고 볼 수 있다.
이를 위해 가장 먼저 필요한 것은 제도적 지원이다. 투자수익이 기대되지 않는 상태에서 누가 얼마나 자발적으로 리폼비용을 부담할 지는 회의적이다. 따라서 주민합의서부터 공사비부담 등에 이르기까지 법적 장치가 완비돼야 하며 금융지원방안도 확실히 마련돼야 한다. 수선충당금을 평소에 어느 정도 납부해야 될지에 대해서도 연구를 해야 된다. 일본에서도 신규 분양주택의 경우 수선충당금을 높게 책정하면 집이 팔리지 않는다.
시공기술도 해결해야 될 숙제다. 일본과는 달리 우리나라 집은 대부분 온돌로 돼있다. 따라서 이를 헐지 않고 수선할 수 있는 시공기술의 향상이 필요하다. 또 배선·배관설비 등을 쉽게 교체할 수 있도록 처음부터 바깥에 설치하는 등 집을 지을 때부터 중간에 고치기 쉽도록 하는 설계상의 보완이 있어야 한다.<동경=한기석>
