부동산 불패신화와 정부간의 전쟁(?)이 치열하게 전개되고 있다. 지난해부터 올해까지 발표된 투기억제대책만 해도 30여건이 넘는다. 세금 과표를 시가로 일원화 하고, 부동산 시장에 강력한 공개념 제도를 도입하는 등 앞으로 시행될 대책까지 포함하면 그 수를 헤아리기도 어렵다.
부동산 격변기로 표현될 정도로 정책은 물론 시장도 한치 앞을 예측하기 힘든 상황이 펼쳐지고 있는 셈이다. 향후 부동산 시장 추이와 올바른 투자법을 살펴본다.
◇어떻게 달라졌고, 달라지나= 현재 시행중인 주요 투기억제 대책 가운데 주목할 내용은 재건축 주택의 소형 의무공급 비율을 60%로 확대하는 것이다. 투기과열지구 내 아파트ㆍ주상복합 분양권 전매 금지, 재개발ㆍ재건축 시공사 선정시기를 사업승인 이후로 규정한 도시 및 주거환경정비법이 시행되고 있다. 투기과열지구 내 주택담보대출 비율이 대폭 강화 됐으며, 실거래가로 양도소득세가 과세되는 투기지역도 대폭 확대된 상태다. 재당첨 제한, 1가구 2주택 1순위 신청금지 등의 청약제도도 현재 운영되고 있다. 이밖에 서울, 5개 신도시, 과천 등 7개 지역의 지난 10월 1일 이후 양도분부터 1가구 1주택 비과세 요건이 `3년 보유`에서 `3년 보유 1년 거주`로 바뀐 상태다.
한편 향후 나올 투기억제 대책으로는 재건축 조합원 지분 전매금지가 있다. 현재 이 같은 내용을 담은 주택법 개정안이 입법예고된 상태다. 아울러 중개업소가 해당 관청에 실거래가 신고를 의무화하는 것을 골자로 한 부동산 중개업법도 입법과정을 밟고 있다.
오는 2004년에는 오피스텔ㆍ상업용건물도 아파트처럼 기준시가가 고시된다. 아울러 2005년까지 종합부동산세가 도입되고, 모든 세금의 과표를 실거래가로 단일화 하는 방안도 추진되고 있다.
◇세금 부담 증가 고려, 단타투자는 신중히= 향후 부동산 투자시 첫번째로 고려할 사안은 세 부담 증가다. 과표의 시가 일원화, 종합부동산세 신설 등이 당초 계획보다 늦어진다 해도 과표 인상 혹은 세율 강화 등으로 인해 현재보다 세 부담이 크게 늘 수 밖에 없다는 것을 염두에 둬야 한다.
이에 따라 단타투자와 돈을 빌려 하는 투자도 신중할 필요가 있다. 부동산 가격이 가파르게 오를 땐 치고 빠지는 단기매매가 가능했다. 매입에 나서는 수요층이 두텁고, 자본이득이 적잖아 세금을 부담해도 남는 장사이기 때문이다. 그러나 앞으론 돈을 빌려 단기투자에 나서지 않는 게 좋다. 투자수익은 물론 자칫 잘못하면 자금출처조사에 걸려 과거의 미 납부 세금까지 한번에 추징 당할 수도 있다. 때문에 남의 돈을 빌려 투자를 할 경우 은행 대출 등 부채를 확실히 증명할 수 있는 방법을 택하는 것도 한 방법이다.
◇집값 상승 여력 한계 도달= 아울러 부동산 투자시 눈여겨 볼 것은 부동산의 상승세가 현재와 같은 속도로 지속되기 어렵다는 점이다. 투기억제 대책 등으로 가격 상승세가 어느 정도 정점에 도달했다는 분석이 설득력을 얻고 있다.
LG경제연구소 자료에 따르면 80년대 말 집값 급등은 87년 8월부터 91년 4월까지 3년 8개월간 지속됐다. 현재의 집값 상승세는 98년 12월부터 시작돼 4년이 넘은 현재까지 계속되고 있다는 것.
상승국면이 이미 오랜기간 지속된 데다 내년에 아파트 입주물량도 많아 안정기로 접어들 수 밖에 없다는 분석이다.
주택공사 산하 주택도시연구원은 내년도 서울 집값이 2% 정도 하락할 것으로 분석했다. 내년도 토지시장은 연간 1%선의 상승률을 기록하는 등 보합세 수준을 면치 못할 것으로 전망했다.
