건설교통부가 지난 20일 발표한 판교 신도시 중대형 아파트(전용면적 25.7평 이상)에 대한 채권ㆍ분양가 병행입찰 심사 기준이 자칫 아파트 품질 하락을 불러올 가능성이 높은 것으로 지적되고 있다.
이에 따라 강남 수요층이 외면, 강남을 대체해 집값을 안정시키겠다는 당초 취지를 살리기 어려울 것이라는 전망이 나오고 있다. 전문가들은 채권ㆍ분양가와 함께 건축비에도 점수를 매겨 병행 심사해야 아파트 품질 저하를 막을 수 있을 것으로 보고 있다.
◇아파트 품질 저하 가능성=건교부는 채권과 분양가를 7대3의 비중으로 점수화 해 가장 높은 점수를 얻은 건설업체에게 택지를 공급한다는 기준을 발표했다. 하지만 채권과 분양가만을 평가할 경우 아파트 품질이 떨어질 수 밖에 없다는 게 부동산 전문가들의 공통된 설명이다.
정부는 중대형 아파트 분양가를 1,500만원 이하에서 억제하겠다고 밝히고 있다. 때문에 대부분의 건설업체들은 분양가를 1,500만원에서 제시할 것으로 전망된다. 결국 택지 당첨 여부는 누가 더 많은 채권을 사느냐에 달려있다.
건설업체가 매입하는 채권은 10년 만기에 금리는 0%로 할인율이 37%가 될 것으로 건교부는 예상하고 있다. 채권 1억원 어치를 산 뒤 곧바로 현금화하면 6,300만원 밖에 되지 않는다는 얘기다. 건설업체들이 이처럼 채권 매입 과정에서 발생한 손실을 만회하기 위해서는 순수 건축비를 낮추는 방법을 택할 수 밖에 없다고 전문가들의 예상한다.이에 따라 정부가 제시한 표준 건축비에도 미치지 못하는 저급한 수준의 아파트가 공급될 가능성이 높다는 것.
한 건설업체 관계자는 “판교 신도시 분양가를 놓고 시뮬레이션을 해본 결과 기존 마감재 및 평면으로는 도저히 수익을 맞출 수 없다”며“기존보다 단순화된 평면과 저렴한 마감재를 사용할 수 밖에 없을 것”이라고 말했다. 이 경우 강남 수요층이 판교 신도시를 외면할 가능성이 높다. 또 자금여력이 부족한 건설업체가 당첨만을 노려 무리하게 높은 채권을 매입했다가 결국에 그 부담을 견디지 못해 도산하는 상황이 발생할 가능성도 있다.
◇건축비 병행 심사 등 보완책 마련해야=건교부는 용인 흥덕지구에 채권ㆍ분양가 병행 입찰제를 먼저 실시해 본 뒤 문제점이 발견되면 이를 보완해 판교 신도시에 적용하겠다고 밝혔다. 하지만 용인 흥덕지구는 판교 신도시 보다 메리트가 적기 때문에 건설업체들이 출혈을 감수하면서까지 채권 매입액을 높게 써낼 가능성이 낮다는 게 부동산 전문가들의 분석이다. 이 때문에 건교부가 20일 발표한 심사기준에서 문제점이 발견될 가능성은 크지 않을 것으로 전망된다.
판교 신도시에서 발생할 수 있는 아파트 품질 저하와 같은 문제점을 보완하기 위해서는 분양가, 채권과 함께 건축비를 제시하도록 한 뒤 점수를 매겨 병행 심사하는 방안을 적극 검토해야 한다는 의견이 제시되고 있다.
분양가, 채권, 건축비를 모두 심사할 경우 저급한 수준의 아파트가 건설되는 것을 막으면서도 고(高) 분양가로 인한 인근지역 아파트 가격 상승을 억제할 수 있고, 개발이익환수라는 취지도 살릴 수 있기 때문이다.
정부가 표준 건축비를 새롭게 도입한 만큼 기본형 건축비(평당 339만원)를 평가 기준으로 정하는 방법을 고려할 수 있다. 이후 분양가, 채권, 건축비를 예를 들어 3:4:3의 비중으로 점수화, 최고 점수를 얻은 업체에게 택지를 공급하면 문제점을 보완할 수 있다는 게 전문가들의 진단이다.
한 부동산 전문가는 “건축비를 병행 심사해야 아파트 품질 저하를 막을 수 있다”며 “건교부가 운영과정에서 문제점이 발견되면 보완하겠다고 한 만큼 이를 적극 검토해야 할 것”이라고 말했다.
