금융대책의 골자는 `주택금융 규제`와 `시중자금의 증권시장유입 유도`라는 두가지로 압축된다. 쉽게 말해 주택담보대출을 억제하고 배당소득 비과세혜택을 확대한다는 것이다. 현재 상황에서 꺼낼 수 있는 수단은 모두 동원했지만 지금까지 알려진 내용과 크게 다르지 않다. 새로운 대책이 나올 것으로 바짝 긴장했던 금융권의 반응은 `별볼일 없다`로 압축된다. 때문에 자금흐름의 선순환을 위한 대책이 얼마나 효과를 거둘지 의문이다. 투기의 근원지인 강남의 부동상 상승세는 잡지 못하고 오히려 강북지역의 금융거래와 서민생활만 위축시킬 가능성도 있다. 금융권은 금융권대로 주택금융 위축으로 인해 자산운용난에 시달리고 부실이 늘어나는 등 악순환을 우려하고 있다.
◇주식담보대출 기준강화=11월중에 투기지역의 아파트를 담보로 신규대출을 받을 때 주택담보인정비율(LTV)이 현행 50%에서 40%로 내려간다. 시가의 70~80%를 적용해온 집값의 담보인정비율은 지난해 10월 60% 하향조정을 거쳐 올 3월 50%까지 내려오는 등 잇따라 축소됐다.
강남에서 5억원짜리 아파트를 사려면 1년 전에는 은행에서 4억원의 담보대출을 받을 수 있었고 올 3월부터는 2억5,000만원, 다음 달 부터는 2억원으로 줄어들게 된 것이다. 실제로는 담보대출금액이 이보다 더 줄어들 수도 있다. 담보가치 산정기준을 강화했기 때문이다. 이전에는 뚜렷한 기준이 없었지만 앞으로는 공신력 있는 금융기관(국민은행 등)의 평가자료를 활용하도록 유도된다. 담보기준가격을 시가가 아니라 호가위주로 평가해 온 일부 인터넷 부동산업체 등의 자료가 활용되지 않으면 담보기준 자체가 떨어져 대출이 축소되는 효과가 발생한다.
◇강남보다는 강북의 충격이 클 듯=그러나 `10ㆍ29 대책`에 따른 타격은 정작 강남보다는 강북이 상대적으로 클 전망이다. 강남구와 서초구, 송파구, 강동구 등 강남의 핵심 4개구의 경우 이미 아파트가격이 배 이상 올랐기 때문이다. 예를 들어 3년전 강남에서 1억원 짜리 아파트를 담보비율 80%로 8,000만원을 대출 받았지만 지금은 가격이 2억원이 넘어 담보비율을 40%로 낮춰 적용해도 대출가능금액에 차이가 없다. 반면 상승률이 33%대인 강북지역에서는 과거 1억원 짜리 아파트로 8,000만원까지 대출을 받을 수 있었지만 이제는 대출가능금액이 5,200만원으로 줄어 든다. 강북지역의 집값이 덜 올라 아파트를 담보로 대출 받을 수 있는 한도가 상대적으로 더 적어지는 것이다. 다만 이번 대책은 신규대출에만 적용이 되고 만기연장을 할 때는 종전 비율을 그대로 적용 받기 때문에 은행들이 무리하게 대출회수에 나서지 않는 한 종전 대출자에게는 큰 영향이 없다.
◇금융시장 혼란에 빠질 가능성도=금융회사의 자금운용이 더욱 어려워져 전체 자금흐름의 동맥경화로 이어질 가능성도 있다. 고성수 건국대 교수(부동산학)는 “외환위기 이후 금융권의 자금운용의 중심이 기업대출에서 가계로 이동하고 부동산담보대출이 가계대출의 핵심이라는 점에서 자산운용의 애로에 봉착할 것”이라고 우려했다. 더욱이 주택관련대출에 개인신용평가를 추가하고 담보대출 규제에 따른 신용대출증가를 억제할 방침이어서 금융권의 자금운용은 한층 더 어려워지게 됐다. 특히 이번 대책으로도 집값이 잡히지 않아 정부가 준비하고 있는 주택담보대출을 가계대출 증가율 이내로 억제하는 등 총량제가 도입될 경우 가계대출 전체의 위축도 예상된다.
고 교수는 “한 부분의 자금흐름이 막히면 전체 시장이 혼란을 겪을 수 있다”며 “주택자금 실수요와 금융권의 자금운용 수요를 한데 묶을 수 있는 장기주택금융 활성화 정책이 필요하다”고 지적했다.
<권홍우기자 hongw@sed.co.kr>
