인천에 사는 L 씨는 전세기간 만료를 2개월 앞둔 상태에서 전세금을 인상해달라는 요청을 받고 고민하던 중에 거주하던 단지 내에 싼 매물이 나왔다는 소식에 집을 보고 바로 매매계약을 체결했다. 그런데 얼마 후에 인근에 신도시가 발표되면서 계약했던 당시보다 집값이 크게 상승했다. 집값이 올랐다는 얘기에 일단 안도감이 들었지만, 최근 부동산에서 매도인이 계약을 해약하는 경우가 많다고 해서 걱정하고 있다.
일반적으로 집을 사고 팔 때는 계약금과 중도금, 잔금 등 세 차례로 매매대금을 나눠 내기 때문에 보통 한 달이 넘는 시간이 걸린다. L씨의 경우처럼 계약금만 치른 상태에서 가격이 큰 폭의 오름세에 있을 경우 매도인은 계약금의 2배를 위약금으로 부담하고서라도 계약을 해제하려고 할 수도 있다.
매매계약 해제를 방지하는 첫 번째 방법은 중도금 또는 잔금일을 가급적 앞당기는 것이다. 매도인이 계약금의 2배를 매수인에게 지급하고서 계약을 해제할 수 있는 시기는 제한돼 있다. 민법상 해제권 행사의 시기는 ‘상대방이 이행에 착수한 때’로 제한되어 있는데, 이는 일반적으로 ‘중도금 지급기일’이라고 해석된다(민법 565조 참조). 즉, 중도금을 지급한 후에는 매도인은 계약금의 2배를 주고서라도 계약을 해제하는 것은 불가능하다. 따라서 L씨의 경우, 중도금 지급기일 이전이라도 중도금의 일부라도 먼저 지급하거나, 중도금 또는 잔금지급기일을 가능한 앞당기는 것이 좋다.
자금계획 상 중도금을 일찍 지급하는 것이 부담이 된다면, 처음부터 계약금의 비율을 높이는 방법도 있다. 일반적으로 매매 당사자 사이에 수수된 계약금에 대하여 매수인이 위약 하였을 시에는 이를 포기하고, 매도인이 위약해 계약이 해제될 경우에는 계약금의 2배에 해당하는 금액을 배상하는 것이 원칙이다. 따라서 매도인이 계약을 해제할 경우 계약금의 2배를 지급해야 하므로, 통상적으로 매매대금의 10%수준인 계약금의 비율을 높인다면, 매도인의 계약 해제에 따른 부담을 커지게 할 수 있다.
그리고 당사자간 특약사항은 법률보다 앞서 적용되므로, 당사자 사이에 별도의 특약사항으로 매매계약해제 시기와 위약금을 강화하는 조항을 삽입할 수도 있다. 또한 만약 중도금 지급 이후 매도인이 잔금수령을 거절할 경우라면 변제공탁제도도 적극적으로 활용할 필요가 있다.
/권지혜 신한은행 부동산전문가
