서울 재개발밀집지역에서 아파트 분양을 받지 못할 수 있는 재개발 지분이 대량으로 나오고 있어 투자자들의 주의가 요구되고 있다.
2일 부동산중개업계에 따르면 서울 서대문구와 용산구 등의 주요 재개발구역 인근 중개업소에 전용면적 60㎡(약 18평)미만 규모의 다세대주택 매물(이하 소규모 분할지분)이 급증하고 있다.
특히 서대문구 냉천동 `충정로 냉천구역`과 북아현동 `북아현 충정구역`(가칭) 등 아파트 700~1,000가구를 계획중인 대규모 사업장과 미군기지 이전 등의 호재를 안고 있는 용산구 보광동ㆍ청파동ㆍ한남1구역(가칭) 등에선 현지 부동산중개업소 마다 10여건 정도의 소규모 분할지분 매물이 나돌고 있다.
문제는 일부 매도자와 중개업소들이 “이들 지분 구입시 20~30평형대 아파트를 배정 받을 수가 있다”며 매물을 내놓고 있는 것. 충정로 냉천구역 인근의 한 부동산중개업소 관계자도 매수자를 가장한 기자에게 “향후 32평형대 아파트를 배정 받을 수 있다”며 17평짜리 소규모 분할지분을 소개했다.
하지만 서울시의 도시 및 주거환경정비법 조례안에 따르면 전용 18평 이하 지분은 전용 18평 미만 아파트만을 배정 받을 수 있다. 소규모 분할지분을 매입해도 분양면적 기준으로 30평형대(통상 전용 25.7평 이상)아파트를 배정 받는 것은 불가능한 것.
더구나 조례가 허용하는 전용 18평 미만 아파트도 자칫하면 배정 받지 못한 채 청산대상 조합원으로 전락할 가능성도 있다. 통상 재개발조합들은 전체 아파트 건립물량의 20~30%만을 전용 18평 미만아파트에 배정하고 있는 반면 소규모 분할지분을 갖고 있는 조합원은 전체 조합원의 절반가량에 이르고 있기 때문. 전용 18평 미만 아파트 배정자격을 갖춘 조합원수에 비해 건립 가구수가 크게 부족한 것이다.
충정로 냉천구역만 해도 전체 724가구의 아파트 건립예정물량 중 전용 18평 미만 평형은 약 34%인 250여 가구에 그칠 예정. 반면 소규모 분할지분을 소유한 조합원은 전체 조합원의 40%이상일 것으로 추정되고 있다.
그나마 북아현충정구역과 보광ㆍ청파ㆍ한남1구역 등은 아직 정식조합도 설립되지 않은 상태여서 소규모 분할지분 소유자들의 현황도 제대로 파악하기 어려운 상황이다.
현재 이들 지역의 소규모 분할지분은 평당 1,500만~2,000만원 선에 매물로 나오고 있지만, 향후 아파트를 배정 받지 못하고 청산대상 조합원 지분으로 분류될 경우 평당 청산금액은 이 같은 시세에 크게 못 미칠 것으로 예상되고 있다.
곽기석 한국감정원 주택정비사업단장은 “최근 재건축 조합원 분양권 전매금지 조치를 피하기 위해 재개발 지분매입으로 관심을 돌리는 투자자가 늘고 있지만 현재 나도는 급매물 중 상당수가 아파트 배정여부가 불투명한 매물이므로 주의해야 한다”고 조언했다.
<민병권기자 newsroom@sed.co.kr>
