분양가 내리지만 전매제한 '족쇄'

분양가상한제 전면 시행이 20여일 앞으로 다가왔다. 주택업체와 청약 수요자 모두 분양가상한제라는 커다란 변화를 맞아 공급계획과 청약전략을 가다듬는 데 분주하다. 분양가상한제의 파급효과에 대한 예상도 분분하다. 이에 지금까지 부풀려졌거나 혹은 과소평가돼온 분양가상한제의 면면을 짚어본다. ◇실수요자는 상한제가 무조건 유리하다(?)=고분양가에 시름하던 서민들에게 분양가상한제만큼 반가운 소식도 없다. 하지만 분양가가 다소 내려가는 대신 족쇄도 채워진다는 점을 반드시 유념해야 한다. 바로 ‘전매제한’이다. 수도권의 경우 민간주택의 전매제한은 전용 85㎡ 이하 중소형이 계약 후 7년, 85㎡ 초과 중대형은 5년이다(공공주택은 중소형 10년, 중대형 7년). 사실 중대형의 5년 전매제한은 크게 부담스럽지는 않다. 계약 후 입주까지 보통 2년 6개월, 양도세 비과세 요건을 맞추려면 입주 후 3년이 소요되기 때문이다. 하지만 중소형의 7년은 자못 큰 부담이 될 수 있다. 올해 주택공사가 분양한 몇몇 유망단지는 전매제한 때문에 무주택자들의 외면을 받기도 했다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “실수요자라고 해도 기회비용을 상쇄하고 시세차익을 내려는 욕구가 있는데 전매제한은 이를 크게 제한한다”며 “신혼부부 등 젊은 세대의 갈아타기도 장기간 제약받을 수 있다”고 말했다. ◇공급부족으로 집값이 오른다(?)=분양가상한제는 주택업체들의 이윤을 줄이고 사업을 위축시켜 결국 공급부족과 집값 앙등의 악순환을 부를 것이라는 우려가 많다. 하지만 이에 대한 반론도 만만치 않다. 주택업체들의 이윤폭이 종전보다 줄어들 수밖에 없지만 손해를 보는 게 아닌 이상 하루 아침에 사업을 접기는 불가능하다는 이유에서다. 지규현 주택도시연구원 부동산시장분석팀장은 “주택업체들이 사업시기를 조절하면 일시적 공급부족이 발생할 수 있으나 분양가상한제 자체가 집값 상승에 결정적 영향을 미치지는 않는다”며 “분양가상한제로 인한 일시적 공급 공백보다는 금리나 세금 같은 수요 측면의 요인이 집값에 훨씬 큰 영향을 미친다”고 말했다. 향후 4~5년의 풍부한 공공주택 공급물량과 ‘알박기’ 근절 대책, 민ㆍ관 공동개발 같은 장치들이 민간의 공급부족에 대한 보완책이 될 것이라는 전망도 있다. ◇주택품질 저하는 불가피하다(?)=분양가상한제로 인해 주택품질이 지금보다 떨어질 것이라는 데는 대부분의 전문가들이 의견을 함께한다. 정해진 건축비에 맞춰 최대한의 이윤을 남기려면 저품질 자재나 마감재를 쓸 수밖에 없다는 것이다. 강태경 한국건설기술연구원 선임연구원은 “마감수준 등이 점점 향상되고 있는데 건축비를 제한하면 현재 수준에서 더 좋아지기는 힘들다”고 지적했다. 그러나 다소간의 품질 저하는 불가피하겠지만 크게 우려할 수준은 아니라는 의견도 있다. 지 팀장은 “어차피 값이 싸면서 품질까지 최고급인 상품은 기대하기 어렵다”며 “경쟁재인 공공주택의 품질이 크게 향상되고 있어 민간주택도 적정 수준을 유지하며 경쟁할 수밖에 없을 것”이라고 내다봤다. ◇마이너스 옵션이 부담을 덜어준다(?)=분양가상한제와 함께 시행되는 마이너스옵션제는 언뜻 분양가를 한층 낮춰주는 효과가 있어 보인다. 그러나 대부분의 소비자는 현재처럼 건설사의 일괄 시공을 선택하는 것이 이익이라고 전문가들은 지적한다. 강 연구원은 “마이너스 옵션은 개성 있는 인테리어를 원하는 개개인의 욕구 충족을 위한 제도인데도 분양가를 낮추는 방편으로 잘못 이해되고 있다”며 “경제성을 따진다면 일괄시공을 택하는 게 낫다”고 말했다. ◇중대형이 중소형보다 훨씬 비싸다(?)=중대형 주택은 중소형과 분양원가가 엇비슷하더라도 채권입찰제 때문에 실질 분양가는 훨씬 비싸진다. 하지만 채권입찰제는 실질 분양가를 주변 시세의 80%에 맞추는 제도이기 때문에 분양가가 주변 시세의 80% 이상이라면 적용되지 않는다. 이 같은 기준대로라면 파주ㆍ김포ㆍ양주신도시 수준의 지역에서는 채권입찰제가 아예 필요 없어 중대형과 중소형의 분양가가 엇비슷해질 수도 있다.