전체 70%線까지 중소형 늘려■청담도곡·잠실 재건축 확정
서울시가 8일 발표한 청담 도곡지구 및 잠실지구 재건축기본계획안의 특징은 당초 계획보다 중소형아파트 비율이 크게 늘어났다는 점이다. 또 사업이 집중될 경우 이사수요 집중에 따른 전세난을 우려해 같은 지구내라도 단지별로 사업승인 시기를 조정하겠다는 것도 눈에 띈다.
◇소형아파트가 전체의 68~72% 차지=서울시가 작년 12월말 내놓은 5개 저밀도지구 재건축 기본계획 조정안은 전용 18평이하, 18~25.7평, 25.7평초과 아파트 비율을 각각 2대3대5로 전체의 50% 이상을 전용 25.7평이하로 짓도록 했었다.
그러나 이번에 제출된 주민들의 계획안은 오히려 소형아파트비율이 훨씬 높다. 청담 도곡지구의 경우 18평이하 30% 18~25.7평 38% 25.7평초과 32%로 중소형아파트 비율이 68%에 달한다. 잠실지구 역시 18평이하 21% 18~25.7평 51% 25.7평 초과 28%로 중소형 비율이 서울시 기준보다 오히려 22%포인트나 높다.
◇치열한 경쟁예상=같은 지구내라도 사업계획승인 신천순위에 따라 사업시기 격차가 크게 벌어지는 것이 불가피할 전망이다. 청담 도곡지구의 경우 2,500가구만 우선 사업승인을 내준 뒤 나머지 단지들은 인근 전세물량 등을 감안해 「사업승인 시기조정 심의위원회가」 사업시기를 조정하게 된다.
잠실지구 역시 지구내 5개단지중 가장 먼저 신청한 1개단지만 우선 승인을 내준뒤 나머지는 시기가 조정된다.
◇일반분양물량=계획안에 따르면 청담 도곡지구의 경우 용적률이 117%에서 268%로, 잠실지구는 85%에서 270%로 각각 늘어나게 된다. 이에 따라 새로 건립되는 아파트는 청담 도곡지구가 총 1만1,419가구로 기존 아파트 9,342가구보다 2,077가구 늘어나게 된다.
또 잠실지구의 경우 기존 아파트가 2만1,250가구인데 반해 신축아파트는 2만4,508가구에 이른다. 조합원분을 제외한 일반분양물량은 3,258가구인 셈이다.
그러나 실제 건립가구수는 이보다 더 늘어날 전망이다. 서울시가 공원 도로 등 공공용지 확보비율에 따라 단지별로 최고 15%의 용적률 인센티브를 부여하기 때문이다.
양갑(梁甲) 서울시주택국장은 『인센티브를 적용할 경우 평균 7%포인트 정도 용적률이 늘어날것』 이라고 설명했다.
◇전세난 심화=서울시는 지구내 재건축이 순차적으로 이뤄지는데다 주변 전세매물에 여유가 있어 전세난이 벌어지지는 않을 것이라고 설명했다. 또 정부가 매년 1만가구 정도의 국민임대 주택을 수도권에 공급할 계획이어서 지구내 전세 이주자들을 상당부분 흡수할 것으로 기대하고 있다.
그러나 전문가들은 최근 서울시내 택지구득난과 주택업체들의 경영난 등으로 2~3년휴에는 주택공급물량이 크게 줄어들 것으로 예상돼 전세대란은 불가피할 것으로 내다보고 있다.
특히 전세의 경우 1가구만 움직이더라도 4~5가구의 연쇄효과를 낳는다. 예컨대 잠실2단지(4,450가구)가 철거될 경우 1만7,800~2만2,250가구 정도의 전세수요가 발생하는 셈이다.
부동산전문가들은 정부가 공급예정인 국민임대주택 역시 저밀도 재건축에 따른 전세수요 흡수를 기대하기 어렵다고 지적했다.
저밀도지구 아파트들이 대부분 강남 송파 등 요지인데 반해 국민임대주택들은 수도권 외곽지역에 건립되는 것들이기 때문이며 오히려 재건축으로 서울시내 인근 지역은 물론 신도시지역까지 파급효과를 미칠 것이란 설명이다.
정두환기자DHCHUNG@SED.CO.KR
입력시간 2000/09/08 18:01
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