[부동산정책 불신 '이래야 해소'] <2> 분양가 상승고리 차단을

신도시를 건설해 주택공급을 크게 늘리겠다는데 집값은 폭등하는 아이러니를 어떻게 해석해야 할까. 지난 91년 5대 신도시 입주와 함께 끝모르던 집값의 상승곡선이 꺾였던 선명한 기억을 떠올려봐도 요즘 상황은 앞뒤가 잘 맞지 않는다. 그렇다고 수요공급의 기본조차 무시하는 시장이라고 치부하기에는 시장을 너무 과소평가하는 오류를 범할 수 있다. 문제의 본질은 ‘신도시=공급확대=집값안정’의 등식을 시장이 더 이상 인정하지 않는다는 데 있다. 이런 등식에는 중요한 전제가 있는데 바로 신도시에는 값싸고 질 좋은 주택이 대량 공급된다는 것이다. 그러나 최근 신도시의 분양가가 매우 높은 수준으로 책정되고 그마저도 수요자가 원하지 않는 외곽지역에 몰리면서 이런 전제는 무너지고 있다. 그 결과는 ‘신도시=고분양가=주변 집값상승’이라는 왜곡된 등식으로 나타난다. 신도시 공급의 퇴색된 의미를 되살리려면 무엇보다 ‘저렴한 대량공급’이라는 전제부터 회복시켜야 한다. 신도시가 집값을 올려주는 대형 호재라는 잘못된 인식을 깨뜨려야 한다는 것이다. 그런 점에서 정부가 지난 3일 관계장관회의를 통해 신도시와 택지지구 분양가 인하 방안 등을 논의한 것은 때늦은 감이 있지만 긍정적으로 평가할 만하다. 현재 논의되고 있는 분양가 인하의 핵심 키워드는 ‘용적률’이다. 용적률 150%로 5만가구를 계획한 신도시의 경우 용적률을 200%로 올리면 산술적으로 1만6,000가구 이상을 더 지을 수 있다. 물론 택지비 부담은 그에 반비례해 줄어든다. 공공택지에 한해서만 용적률을 올릴 게 아니라 수도권 가용토지를 최대한 활용한다는 차원에서 도심지와 관리지역(준농림지) 등에도 탄력 있게 접근해야 한다는 지적이 많다. 공공택지의 경우 분양가 상한제를 통해 분양가를 억제하고 있다고는 해도 막대한 수준의 개발이익과 기반시설 조성비 등에서 절감요인이 많다. 광역교통시설이나 지방 산업단지 등 국가사업에는 적정수준의 재정을 투입해 택지 조성원가를 낮추려는 노력이 요구된다는 뜻이다. 이 문제만 잘 풀어도 분양원가 공개 확대까지 갈 이유가 없다. 도입취지와 달리 주변 집값 상승의 연결고리 역할을 하는 공공택지 중대형 주택의 채권입찰제 역시 이 기회에 손질할 필요가 있다. 천정부지로 치솟는 민간 아파트의 분양가에 대해서도 적절한 조절장치가 필요하다. 최근 집값 급등 사태가 파주 신도시 내 한 민간아파트의 턱없는 고분양가로 촉발됐다는 점에서 특히 그렇다. 민간에까지 분양원가 공개를 확대할 수 있을지 여부는 시간을 두고 충분히 검토해야겠지만 우선 지자체의 분양가 검증위원회가 민간영역에서도 제 기능을 할 수 있도록 제도적으로 뒷받침해야 한다. 불필요한 호화 외장ㆍ마감재를 억제하는 마이너스옵션제를 도입하는 것도 검토해볼 만하다. 민간의 자율참여를 유도하기 위해 용적률을 높여주거나 택지공급시 인센티브를 주는 방법도 강구할 수 있다. 무엇보다 중요한 것은 신도시와 공공ㆍ민간택지를 막론하고 충분한 정도의 공급이 신속히, 그것도 값싸게 이뤄질 것이라는 확신을 시장에 심어주는 일이다. 신도시 발표에 따른 공급효과는 4~5년 후에야 나타난다지만 당장 공급(분양)이 저렴하게 이뤄지는 것만으로 수요자들의 불안감은 상당 부분 해소할 수 있다. 이미 정책 신뢰가 땅에 떨어져 ‘백약이 무효’라는 마당에 혹여 정치적 이해관계에 따라 공급대책에 혼선을 빚는 상황이 있어서는 안된다.