1ㆍ31대책을 내놓은 정부의 자신감이 대단하다. 특히 부동산임대펀드에 대해서는 정부의 재정 부담 없이 주거복지를 획기적으로 향상시킬 수 있는 묘책으로 치켜세우는 분위기다.
정부가 기대하고 있는 시나리오대로라면 걱정할 게 없다. 목 좋은 부지에 30평형대 아파트를 1억8,000만원에 건설한 뒤 10년 후 2억5,000만원에 되팔면 한 채당 7,000만원의 수익이 나온다. 매년 5만가구를 건립할 예정인 만큼 연간 3조5,000억원의 이익이 발생하는 셈이다. 이 정도 수익은 매년 펀드 조달 비용으로 지급되는 5,000억원은 물론 각종 비용을 제하고 출자자에게 배당도 가능하다. 또 ‘국고채+a’의 수익률을 보장하는데다 원금까지 정부 차원에서 보장해주는 만큼 투자자를 모으는 것도 쉽다. 정부의 한 관계자는 “국고채에만 투자할 줄 아는 국민연금에 새로운 투자처를 국가가 제공해주는 셈”이라고 평가하기도 했다.
정말 그렇게 낙관만 할 수 있을까. 매년 7조원의 자금을 국민연금 등 재무투자자로부터 모아 중형임대주택을 건립한 뒤 매각을 시작하기까지는 앞으로 12년이 남았다. 수익 발생까지는 12년을 기다려야 한다는 것이다. 그렇게 기다린다고 수익이 100% 발생할지 장담도 할 수도 없다. 주택시장 여건이 악화(?)돼 주택 가격이 떨어지거나 안정돼 있을 경우 임대주택보다는 자가보유를 선호할 수밖에 없다. 수요가 공급을 못 따라가는 현상이 발생하게 된다. 정부 역시 이 같은 상황이 발생할 가능성에 대비해 “매각이 안되면 주택공사 등이 매입하면 된다”고 밝혔다.
문제는 펀드의 구조상 원금과 이자를 정부가 보장해준다는 점이다. 정부는 먼저 오는 2019년까지는 매년 5,000억원의 자금을 지원, 펀드 조달 비용을 충당한다. 5,000억원은 임대료로 받는 금액 등을 모두 빼고 남은 부족분이다. 여기에다 펀드 약정기간(10년)이 끝나면 원금도 반환해야 한다. 원금 반환시점에서 임대주택 매각이 되지 않을 경우 환매금은 고스란히 정부가 세금을 통해 충당할 수밖에 없다.
정책을 입안한 정부로서는 낙관적인 전망을 하는 것이 당연하지만 그보다는 정책의 어두운 측면을 더욱 심사숙고해야 한다. 1ㆍ11대책 발표 때 “민간주택의 공급 위축은 없다”고 자신하던 정부가 20일 만에 “중형임대주택이 민간주택 공급 위축을 대비하는 측면도 있다”며 종전의 주장을 번복한 것도 결국 긍정적인 측면만 보려는 정부의 습성이 빚어낸 결과다.
