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인가 후 취득세 부담 2배 늘고 양도세 부과 기준도 달라져
실수요자 주판알 튕기기 분주
84㎡ 조합원분 7억2000만원… 잠실 일대보다 1억~3억 저렴
"돈 더들여 잠실""더 싼 위례로" 일반분양 때 선택 갈릴 수도
국내 최대 규모의 재건축 추진단지인 서울 송파구 가락시영아파트가 관리처분계획인가를 받으면서 수요자들의 관심도 높아지고 있다. 투자자 입장에서는 현재 매매 가능한 조합원 매물을 매입했을 경우의 시세차익을 계산하느라 분주한 모습이고 실수요자 역시 일반분양가와 주변 아파트 시세를 비교해보는 상황이다. 부동산 전문가들은 가락시영이 9,510가구에 달하는 매머드급 단지로 탈바꿈하는 면에서 장점이 있지만 잠실과 위례신도시라는 대안이 있는 만큼 분양가를 고려한 신중한 선택이 필수라고 조언한다.
◇관리처분인가 후 취득세 2배 껑충=투자자 입장에서 유의해야 할 점은 관리처분인가를 기준으로 가락시영 주택 취득세율이 달라진다는 것이다. 인가 전에 이뤄지는 매매에 대해서는 주택 취득세율(1.1~3.3%)이 적용되지만 인가 이후에는 토지 취득세율이 적용돼 세율이 4.6%로 뛴다. 가락시영의 경우 변경된 세율에 따라 매수자들이 추가로 부담하는 세금도 1,500만~2,000만원가량 늘어나게 된다.
양도세 부과 기준 역시 달라진다. 인가 전 매수했을 경우 취득시점부터 공사기간도 주택 보유기간으로 인정돼 입주 즉시 처분해도 비과세가 가능하다. 반면 인가 후 매입하게 되면 입주 뒤 2년 이상 보유해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 가락동 백두산공인의 한 관계자는 "1월 한달간 가락시영의 거래건수가 60건이 넘을 정도로 매매가 활발했는데 이는 세제가 변경되기 전에 매매 막차를 타려는 투자자들이 몰린 결과"라며 "인가 이후에도 매수문의는 꾸준히 이어지고 있지만 실제 거래는 오는 3월 조합원 동·호수 추첨 이후에야 다시 활발해질 가능성이 높다"고 말했다.
◇84㎡ 조합원 분양가 평균 7억1,900만원…예상 시세차익은 얼마?=확정된 관리처분계획에 따르면 가락시영 신축 아파트의 조합원 분양가는 3.3㎡당 평균 2,147만원, 일반분양가는 3.3㎡당 2,515만원에 책정됐다. 조합원분의 경우 평균 △59㎡(이하 전용면적) 5억3,836만원 △84㎡ 7억1,898만원 △99㎡ 8억7,178만원 △110㎡ 9억6,751만원 등이고 일반분양분은 △59㎡ 6억4,000만원 △84㎡ 8억4,700만원 △99㎡ 9억6,000만원 △110㎡ 10억2,500만원 등이다.
현재 가락시영 조합원분을 취득한 후 새 아파트를 분양 받았을 경우에 누릴 수 있는 시세차익에 대해서는 다소 의견이 엇갈린다. 가락시영 인근에서 최근 분양한 아파트가 없고 잠실동 일대 리센츠·엘스·파크리오와 직접 비교하기에는 무리가 있다는 지적이다. 가락시영 84㎡를 배정 받을 경우 투자비용은 7억2,000만~7억4,000만원선으로 잠실동 일대 동일 면적 아파트와 적게는 1억원에서 많게는 3억5,000만원가량 차이가 난다. 현재 엘스와 리센츠 84㎡의 시세가 9억5,000만~11억원, 파크리오 84㎡가 8억~8억9,000만원선이다.
◇일반분양 성공 가능성은?=가락시영의 경우 사업 진행과정이나 결과에 따라 조합원들이 내야 하는 추가 분담금이 달라질 수 있는 '변동지분제' 방식인 만큼 일반분양의 성패가 중요하다는 의견이 제기된다. 특히 3.3㎡당 2,515만원으로 책정된 일반분양가를 시장이 어떻게 평가할지가 관건이다.
가락시영은 잠실과 위례신도시 중간에 위치하는데 잠실 지역 3.3㎡당 시세는 3,000만원대이고 위례신도시는 3.3㎡당 1,750만원선이다. 가격대도 중간인 만큼 실수요자 입장에서 선택이 갈릴 수 있다는 분석도 나온다. 김용태 잠실동88부동산 대표는 "돈을 더 들여 잠실로 입성하든가 좀 더 저렴한 위례로 가든가 하는 선택지가 있기 때문에 중대형 분양의 경우 성공을 낙관하기는 어렵다"고 설명했다.
