구의·자양지구 개발 계획에도 집값 하락

구의·자양유도정비구역 일대 부동산 시장이 개발호재에도 불구하고 집값 하락에 몸살을 겪고 있다. 사업속도가 느릴 것으로 관측되는데다 공공기여율도 높기 때문이다. 구의·자양1구역 전경.

서울 광진구 구의ㆍ자양지구는 한강변 유도정비구역 중 최초로 개발 계획안이 공개돼 부동산 시장의 관심을 한 몸에 받고 있는 곳이다. 광진구는 지난 4월 말부터 이곳 주민들을 상대로 설명회를 열기도 했다. 본격적인 개발사업의 물꼬가 트인 셈이다. 하지만 4일 자양4동 일대(구의ㆍ자양유도정비1구역) 일대 공인중개업소는 전반적으로 한산한 모습이었다. 정비계획 발표에도 불구하고 매수 문의가 거의 없어 집값이 떨어지고 있다는 게 현지 부동산 관계자들의 설명이다. 자양4동 J공인의 한 관계자는 "추가 분담금이 얼마나 될지 가늠하기 어려운데다 부동산 경기 침체까지 겹쳐 지분 3.3㎡당 2,800만원선(지분 60㎡ 내외 기준)에 거래되던 단독주택 가격이 최근 3.3㎡당 2,500만원까지 내려갔다"고 말했다. ◇공공기여율 30% 이상… 사업성 '글쎄'=주민들은 우선 30% 이상으로 책정된 '공공기여율(기부채납 및 공공시설 설치 비용)'이 지나치게 높다는 입장이다. 전체 7개 구역(존치관리 2개구역 포함)으로 나뉘어 재개발될 예정인 구의ㆍ자양지구는 각 구역 별로 31~36%가량의 공공기여율을 적용 받을 것으로 관측되고 있다. 자양2동 B공인의 한 관계자는 "정비계획이 확정된 것은 아니지만 현재 수준의 기부채납 비율을 유지한다면 주민들의 동의를 이끌어내기가 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다. 1ㆍ5구역을 제외하고 다른 구역은 노후도가 낮아 사업속도가 떨어지는 것도 약점으로 지적된다. 광진구에 따르면 1ㆍ5구역은 이미 노후도를 충족해 정비계획을 짤 수 있지만 나머지 2ㆍ3ㆍ4구역은 오는 2014년 5월 이후에나 노후 요건을 만족시킬 수 있다. 존치관리1ㆍ2구역은 각각 2018년 2031년 이후나 돼야 재개발을 시작할 수 있어 광진구는 이 일대에 대한 건축허가제한을 해제할 방침이다. 노후투자자 입장에서는 '손바뀜'을 통해 시세 차익을 거두기 어려운 구조인 셈이다. 반면 당장은 상대적으로 지분값이 낮아 장기 투자를 하기에 유리할 것이라는 분석도 나온다. 광진구의 한 관계자는 "임대주택을 늘려 인센티브를 받을 경우 상한 용적률이 최고 340%에 달할 것으로 예상된다"며 "인근 성수지구와 비교해도 사업성이 뒤떨어지지 않는다"고 말했다. 성수지구의 평균 공공기여율이 31%선이고 용적률도 최고 330%선으로 구의ㆍ자양지구와 비슷한 점을 감안하면 추가분담금 등에 큰 차이가 없을 것이라는 설명이다. ◇전셋값 상승으로 임대수익은 높아=지분값은 크게 떨어지고 있지만 2008년 이후 구의ㆍ자양지구에 투자한 사람들은 짭짤한 임대수익을 거두고 있다. 집값은 오르지 않았지만 전셋값이 뛰었기 때문이다. 2009년 5월 자양2동(존치관리구역)에서 지분 40㎡ 규모의 신축 빌라를 3억6,000만원에 분양 받은 직장인 A씨의 경우 당시 1억4,000만원이던 전셋값이 현재 2억2,000만원으로 8,000만원가량 상승했다. 개발에 따른 시세 차익을 보기는 어려워졌지만 손해는 줄인 셈이다. 자양동 M공인의 한 관계자는 "존치관리구역은 상대적으로 새 빌라가 많아 주거 여건이 양호한 편"이라며 "전세 수요 유입도 이어지고 있어 임대료는 꾸준히 오를 것으로 보인다"고 내다봤다.