Q: 전 서울 마포구 신촌의 화장품가게 권리금을 현 임차인으로부터 8,000만원에 인수하는 계약을 한 달 전에 체결한 후 계약금으로 1,000만원을 바로 지급했습니다. 권리금 계약 체결 당시 현 임차인은 보증금 2,000만원에 월세 50만원을 지급하는 중이었는데, 막상 임대차계약 체결을 위해서 건물주인 임대인과 말해본 결과 임대인은 앞으로 월세를 95만원으로 인상할 계획이라고 했고, 인상되지 않는다면 임차인 변경에 동의하지 않겠다고 못박았습니다. 월세 95만원이면 제가 생각한 업종으로는 도저히 수지가 맞지 않는데, 권리금계약을 무효하고 계약금을 반환 받을 수 있을까요?
A: 건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 권리양수도계약만을 먼저 체결해버리는 현재의 관행은 여러 가지 문제가 있습니다. 기존 임차인으로부터의 권리양수도계약이 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 당연한 전제가 될 수 밖에 없는데, 건물주가 동의하지 않거나 귀하의 경우처럼 조건을 변경하여 동의할 경우에는 법적으로 분쟁이 발생할 수 밖에 없기 때문입니다.
결론적으로 귀하의 경우에는 권리금 계약을 취소할 수 있다고 생각합니다. 권리금 계약을 체결할 당시에는 기존 임차인의 임대차조건 그대로 승계할 것을 전제로 특정한 금액을 정하여 권리금 계약을 체결하는 것이 일반적인데, 귀하가 말씀하셨듯 기존 임대료 보다 약 2배나 인상된다고 한다면 당초 예정했던 권리금 계약이 그대로 유지되기는 곤란하기 때문입니다. 민사상 의사표시의 착오이론이나 계약해제의 이론으로 문제를 풀어갈 수 있습니다.
다소간의 경미한 임대료 인상은 권리금계약 과정에서 항시 발생이 예상될 수 있다는 점에서, 이를 그대로 수용하거나 아니면 기존 임차인에 대하여 권리금을 다소 인하해 달라는 사유에 불과할 수 있지만, 귀하의 경우에는 임차인변경을 위해 임대인이 요구하는 금액이 당초 예상했던 임대료에 비해 2배 가까이나 된다면 계약을 파기할 수 있는 사유가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.
최광석 변호사
