강남권 재건축 상승세로 돌아서나

끝없이 추락하던 재건축 아파트 값이 이번주 정부의 강도 높은 재건축 규제완화 발표가 예고되면서 급등하고 있다. 서울 강남권 주요 재건축단지 호가가 지난주 말 사이 5,000만원가량 뛰고 급매물도 회수되는 분위기다. 이는 정부가 소형주택의무비율과 임대주택 의무건립 등 재건축 규제를 상당 부분 풀어줄 것으로 알려진데다 지난달 30일 한미 통화스와프 협정 체결로 주식시장과 외환시장이 안정세를 보이자 재건축 아파트 값 상승에 대한 기대감이 확산되고 있기 때문이다. 그러나 대부분의 전문가들은 향후 경기상황도 불투명한데다 전반적인 집값 하락세가 계속되고 있어 이 같은 움직임은 단기에 그칠 것이라고 전망했다. ◇재건축 집값 상승세로 돌아서나=2일 업계에 따르면 서울 강남 재건축시장의 랜드마크인 대치동 은마아파트와 잠실 주공5단지 및 개포주공 아파트의 호가가 5,000만원 이상 올랐다. 대치동 은마 102㎡형의 경우 최저 7억5,000만원까지 떨어졌던 급매물이 모두 회수되며 8억원 초반까지 호가가 상승했다. 대치동 M공인중개의 한 관계자는 “지난주부터 급매물 위주로 거래가 조금씩 이뤄지고 있다”며 “급매물을 노리던 대기수요가 마침내 거래에 뛰어들고 있는 것 같다”고 전했다. 잠실5단지 역시 112㎡형의 가격이 8억4,000만~8억5,000만원선에 형성돼 있었지만 9억원선까지 껑충 뛰었다. 시장에 나와 있던 매물 역시 ‘보류’로 돌아섰다. 잠실 S공인의 한 관계자는 “재건축 규제완화에 대한 기대감이 급속히 퍼지면서 매도자들이 일단 관망세로 돌입했다”며 “매수자와 매도자 간 본격적인 힘겨루기가 시작될 것으로 보인다”고 말했다. 최근 7억원선에서 급매물이 쏟아지던 개포동 주공아파트들도 많게는 4,000만~5,000만원까지 호가가 급등한 가운데 매물이 사라지고 있다. ◇집값 추가 상승은 ‘글쎄’=이 같은 움직임에 대해 전문가들은 정부 규제완화 예고에 그동안 낙폭을 키웠던 재건축 값이 일시적으로 반응해 반짝 급등한 것일 뿐이라며 본격적인 상승세라고 보기는 힘들다고 입을 모으고 있다. 소형ㆍ임대주택 의무비율이 낮아져 그동안 지지부진하던 강남권 재건축사업이 급물살을 타게 된 것은 호재지만 집값 추가 하락에 대한 공포가 여전한 상황에서 급격한 매수세가 일어나기는 쉽지 않을 것으로 전망되기 때문이다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “강남권의 경우 LTVㆍDTI 등 금융규제가 여전해 매수자금 마련이 어려운 상황”이라며 “일부 ‘초급매물’만 소화되는 수준에서 (정책 파급효과가) 그칠 가능성이 높다”고 내다봤다. 잠실에서 시작해 강남 전역으로 퍼져나가고 있는 ‘물량쇼크’도 여전한 부담이다. 새 아파트 값도 속절없이 떨어지는 상황에서 오래된 아파트 값 반등은 한계가 있을 수밖에 없기 때문이다. 실제로 지어진 지 30년이 넘은 잠실5단지 112㎡형(9억원 기준)의 경우 최근 입주를 시작한 잠실엘스ㆍ리센츠ㆍ갤러리아팰리스 109㎡형보다 5,000만~1억원 가까이 비싸다. 박원갑 스피드뱅크 소장은 “지금은 죽어가는 환자(재건축단지)에 링거주사(재건축 규제완화)를 처방해 반짝 상승세가 일어나고 있는 상황”이라며 “양도세 완화 혜택을 입은 매물도 출현할 가능성이 있어 아파트 값이 상승할 가능성은 낮아 보인다”고 설명했다.