Q: 전 서울 중랑구에 아파트를 사는 계약을 체결하려고 합니다. 그런데 계약 장소에는 아파트 소유명의자의 아들이 위임장을 가지고 대리인이라고 하면서 나왔는데, 본인이 아니라서 찜찜해서 일단 계약을 며칠 미뤘습니다. 이런 경우에는 어떤 점을 유의해야 하는지요?
A: 대리인으로 참석한 사람이 실제 권리자로부터 적법한 위임을 받지 못했다면, 부자지간이라고 하더라도 계약은 무효가 됩니다. 따라서 위임관계에 대한 확인을 철저히 할 필요가 있습니다.
실제로 전혀 혈연관계 없는 사람보다는 일정한 혈연관계에 있는 사람에 의한 부동산 사기사건이 훨씬 많습니다. 이 때 주의할 것은 소유명의자의 인감도장과 인감증명서, 위임장을 대리인이라고 하는 아들이 소지하고 있다는 것만으로 위임이 적법할 것이라고 속단해서는 안 된다는 것입니다.
혈연관계에 있는 사람이 대리인으로 참석한 경우, 소유자의 동의 없이 마음대로 위조할 수 있는 가능성이 다른 사람의 경우보다 오히려 클 수 있기 때문입니다. 아무리 이러한 서류를 확인하고 거래했다고 하더라도 실제로 위임이 없었다는 사실이 밝혀지면 그 거래는 무효가 되기 때문에 결국 적법한 대리권이 존재하는 것으로 믿고 거래한 사람이 피해자가 될 수 있다는 것입니다.
물론 대리권이 존재하는 것으로 오인한 사람이 대리권이 있다고 믿을 수밖에 없는 정당한 사유가 있다면 ‘표현대리(表見代理)’라고 해 예외적으로 유효한 법률행위로 인정될 수 있지만, 혈연관계에 있는 사람이 부동산처분서류(인감증명서, 위임장, 인감도장, 권리증 등)를 소지하고 있다는 그 자체만으로는, 대리인에게 대리권이 있다고 거래 상대방이 믿을 수밖에 없는 정당한 사유가 있다고 보진 않습니다.
따라서, 비록 혈연관계에 있다고 하더라도 최종적인 계약체결이나 많은 돈이 건네는 시점에서는 소유명의자를 가급적 직접 만나는 것이 가장 안전하며, 만약 부득이하게 만나기 어려울 때는 처분권자와 전화통화를 하는 등 여러 경로로 위임관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
최광석 변호사
