Q: 최근 임차한 토지상에 저의 비용으로 식당건물을 건축할 계획으로 토지임대차 계약을 체결했습니다. 그런데 계약체결 후 토지주인은 임대차기간 종료 후에 건물을 제가 포기한다는 내용의 제소 전 화해절차에 응해달라고 요구하고 있습니다. 저에게 어떤 권리를 포기하라고 요구하는 것이며, 제소 전 화해절차에 응하게 되면 어떤 문제가 있는지요.
A: 토지를 임차한 귀하가 해당 토지상에 지은 건물이 임대차가 종료될 때 여전히 존치하고 있으면, 귀하는 토지주인을 상대로 귀하가 비용을 들여서 지은 건물을 매수해 달라고 요구할 수 있습니다. 이러한 권리를 지상물매수청구권이라고 합니다. 그런데 이와 같은 귀하의 권리는 강행규정으로서, 귀하가 비록 지상물매수청구권을 포기하는 것으로 토지주인과 합의했다고 하더라도 지상물매수청구권은 포기되지 못합니다. 따라서 포기한 이후에도 여전히 매수청구권 행사가 가능합니다.
그러나 지상물매수청구권을 포기하는 내용이 제소 전 화해절차를 통해 재판과정에서 합의되면 결론이 달라집니다. 제소 전 화해절차는 재판의 일종으로서, 화해절차에서 합의된 내용은 판결과 같은 효력을 가지게 돼 비록 강행법규에 반하는 내용이라고 하더라도 제소 전 화해절차에서 조서화해 확정되면 다른 특별한 사정이 없는 한, 그 이후로는 더 이상 다툴 수가 없습니다.
물론, 제소 전 화해절차 과정에서 강행법규에 반하는 내용은 재판부가 일차적으로 내용삭제를 권하지만, 문제조항이 발견되지 않고 화해가 성립돼버리면, 판결과 같은 효력이 발생해 귀하에게 피해가 발생할 수 있습니다. 따라서 임대차계약서 상에서 지상물매수청구권을 포기하는 합의를 하는 것은 강행법규 위반으로 무효라는 점에서 귀하 입장에서는 무방할 수 있다고 하더라도, 불가피한 사정이 없는 한 지상물매수청구권을 포기하는 내용이 담긴 제소 전 화해절차에는 가급적 응하지 않는 것이 합리적입니다.
