Q: 전 2년 전 점포 1채를 임대하면서 2년 계약기간 끝난 후에 바로 명도 받는 취지로 제소전화해조서를 작성해 두었습니다. 그런데 최근 임차인이 명도를 거부해 명도집행을 하려고 했더니, 이미 점포가 다른 사람에게 무단으로 전대된 사실을 확인했습니다. 이 경우에는 제소전화해조서로 명도집행을 할 수 없다고 하는데 사실인가요?
A: 건물명도를 손쉽게 하는 차원에서 임대차계약과 동시에 제소전화해조서를 많이 작성합니다. 건물명도를 위한 제소전화해조서는 명도판결을 받아둔 것과 기본적으로는 동일한 효력이 있다는 점에서 임대인으로서는 임대차 기간이 종료하면 조만간 틀림없이 임대차목적물을 명도 받을 수 있을 것으로 확신하는 경향이 있습니다.
그러나 임대차목적물이 타인에게 무단전대 되는 등으로 점유주체가 변경되면 제소전 화해조서에 기한집행이 법적으로 곤란할 수 있는 소지가 있습니다. 판결(제소전화해조서)의 효력은 기본적으로 재판의 당사자 간에게만 미치는 것이 원칙이지만, 예외적으로 변론(재판심리)이 종결된 후에 소송목적물을 승계한 사람에 대해서는 판결의 효력이 승계될 수 있습니다. 따라서 제소전화해절차의 재판종결일 이후에 임대차목적물을 승계 받은 사람 역시 제소전 화해조서의 효력을 받게 될 수 있습니다. 하지만 현행 판례는 귀하의 경우와 같이 임대차계약에 근거한 명도청구에는 승계인에 대하여 제소전 화해조서(판결)의 효력이 미치지 않는다고 해석하고 있습니다. 즉 이 해석에 따르면 귀하로서는 임차인에게 받은 제소전 화해조서로 무단전차인을 명도할 수 없고, 무단전차인을 상대로 별도로 명도소송을 제기해서 판결을 받은 후에 강제집행을 할 수 밖에 없는 것입니다.
이런 상황을 대비하기 위해서는 제소전 화해조서에만 명도를 의존할 것이 아니라 임대차계약서 상에 이러한 상황을 대비한 계약조항을 충실하게 반영하는 것이 합리적일 수 있습니다. 명도지연에 따른 위약금, 무단전대에 따른 위약금 등이 바로 대표적인 예입니다.
최광석 변호사
