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[부동산 Q&A] 전세보다 재개발 예정 주택 사려는데…
감정가액 높고 장방형 대지 고르길
고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장
Q=경기도 일산에 거주하는 맞벌이 부부입니다. 서울로 출퇴근을 하고 있어, 5월경에 서울에서 전세를 얻어 이사를 계획하고 있습니다. 그런데 주변에서는 재개발 예정구역의 다세대주택을 사라고 합니다. 부동산 중개업소에서도 대출을 좀 받아 마포지역에 있는 다세대 매입을 추천하고 있습니다. 7,000만원 정도 대출을 받아야 하는데, 전세보다 재개발 예정 주택을 사는 게 과연 현명한 일일지 궁금합니다.(회사원 30대 A씨).
A=재개발은 오래된 도시지역의 기능을 인프라를 확충해 회복시키는 사업입니다. 그러나 재개발이 쉽게 이루어지는 것은 아닙니다. 실질적으로 재개발 사업에 참여하는 이해관계자들의 의견조정이 어렵기 때문입니다. 물론 이 과정에서 논쟁과 분쟁이 끊이지 않고 있으며, 이 때문에 재개발사업 자체가 무한정 연기되는 경우도 있습니다. 따라서 재개발지역에 대한 투자에는 여러 가지 사항을 따져보고 매입하는 것이 좋습니다.
마포 역시 재개발 예정지 가운데 하나입니다. 마포구에서 약 100만㎡ 규모에 아현뉴타운이 새롭게 재개발되어 복합생활문화단지로 탈바꿈할 것으로 보입니다. 게다가 이 지역은 지하철 2·5·6호선이 지나고 있어, 앞으로 주거와 상업지역 등이 들어서게 될 것으로 보입니다. 현재 아현뉴타운지역의 58%는 주택지로, 나머지 42%는 상업·업무용지 및 도로·공원·시장 등 공공시설 용지로 개발될 예정에 있습니다.
재개발 투자는 개발에 따른 평수가 얼마나 더 늘어나며, 이에 따른 투자가치가 어느 정도 될 수 있느냐 하는 점입니다. 재개발의 배정평형 방법은 동일한 재개발구역이라 해도 위치와 주택의 상태 등을 근거로 감정한 감정평가액에 따라 결정되고 있습니다.
일반적으로 재개발지역의 투자는 감정가액이 높게 평가되는 지역이 유리합니다. 차량진입이 가능하고, 용적률 확보가 쉬운 정방형이나 직사각형 형태의 장방형 대지를 골라야 합니다. 여기에 대중교통을 이용하기에 편리해야 하며, 고지대보다는 저지대에 위치한 땅 등이 투자가치가 좋은 지역입니다.
또 공시지가도 확인해 봐야 합니다. 대부분 감정평가금액이 공시지가를 참고하기 때문입니다. 대부분 이런 지역의 경우 큰 주택을 배당 받기 때문에 투자가치를 한층 높일 수 있습니다.
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