집값 약보합·전셋값은 강세… 규제 풀려야 청마처럼 달린다

대림산업이 이달 초 서초구 반포동에 분양한 아크로리버 파크 모델하우스에서 관람객들이 단지 설계에 대한 설명을 듣고 있다. 아크로리버 파크는 평균 분양가가 3.3㎡당 3,800만원일 정도로 고가였지만 한강변 재건축 아파트라는 희소성 때문에 최고 42.27대 1의 청약경쟁률을 기록하며 전 평형이 1순위에서 마감됐다. 내년에도 강남권 재건축 아파트의 인기는 지속될 것으로 전망된다. /사진제공=대림산업

내년은 말띠해다. 그것도 60년만에 찾아오는 청마(靑馬)의 해다. 2008년 글로벌 금융 위기 이후 오랜 침체의 늪에 빠져 있는 주택·부동산 시장이 새해에는 살아나 푸른 말처럼 거침없이 질주할 수 있을까. 부동산 전문가들은 미국 등 선진국의 출구전략이 본격화되고 있는데다 금리 인상에 따른 가계 부채 증가 등 불안 요소가 있어 시장 활성화가 쉽지 않을 것으로 전망한다. 하지만 거시 경제 환경이 점진적으로 개선되고 정부가 추가로 거래 활성화 대책을 내놓을 경우 올해 보다는 회복세를 띨 가능성이 높다는 분석도 나온다. 내년 집값은 약보합세를 보일 것이라는 전망이 우세하고 전셋값은 강세가 지속될 것으로 예상했다. 분양 유망 지역은 위례신도시와 강남권 재건축 단지가 꼽혔다. 지방에서는 대구와 세종시, 혁신도시의 청약 열기가 이어지고 중소형 빌딩과 역세권 상가가 유망 투자처로 지목됐다.

◇중소형 강세 등 주택 규모 따른 양극화 심화=내년 집값은 수도권의 경우 소폭 회복되겠지만 지방은 약세를 보일 것으로 전망됐다. 전국적으로는 보합세를 띠는 가운데 지역별 양극화 현상이 심화될 것으로 예상됐다.

김재언 KDB대우증권 부동산 세무팀장은 "내년 주택매매시장은 하락세를 멈추고 회복세를 보일 가능성이 높지만 거시 경제적 제약으로 인해 대세 상승 보다는 실수요를 중심으로 주택거래가 정상화되는 수준에서 움직일 것"이라며 "인기지역과 비인기지역 간 차별화는 올해처럼 뚜렷한 양상을 이어갈 것으로 전망된다"고 말했다.

권일 닥터아파트 리서치팀장은 "서울 강남권 아파트 재건축 사업이 올해 보다 활발해질 것으로 전망돼 가격이 오를 가능성이 높다"며 "그 외 일반 아파트의 경우 저가 매물을 중심으로 거래는 되겠지만 가격 상승폭은 크지 않을 것"이라고 전망했다.

중소형 강세 현상이 내년에도 지속되면서 주택 규모에 따른 양극화도 심화될 것으로 보인다. 조은상 부동산써브 리서치팀장은 "경기 불황으로 인해 중대형 주택에 대한 수요가 줄면서 가격 약세가 이어지고 있는 반면 중소형 저가 주택은 전세가율이 높아지면서 매매로 갈아타려는 수요가 늘어나 가격이 꾸준히 상승할 가능성이 높다"고 말했다.



◇너무 오른 전셋값, 상승폭 다소 둔화될 듯=전셋값은 7명의 전문가 모두 이구동성으로 상승세가 내년에도 이어질 것으로 전망했다. 전세가격은 올해 내내 꾸준히 올라 69주 연속 상승이라는 달갑지 않은 신기록을 세운 바 있다.

김규정 우리투자증권 부동산 연구위원은 "주택시장 회복에 대한 기대감이 낮은 상황에서 전세 대기자가 여전히 많고 월세 전환이 빨라지면서 중소형 전세 매물이 크게 부족한 상황"이라며 "내년에도 전셋값 상승세가 지속될 것"이라고 예상했다. 양지영 리얼투데이 리서치팀장 역시 "입주 물량이 늘어나지만 가격 상승에 대한 기대감이 없는데다 재개발·재건축 이주 수요 등으로 전세 수요는 더 늘어날 것으로 보여 가격이 더 오를 것"이라고 말했다.

그러나 올해 전셋값이 워낙 많이 오른데다 입주 물량이 많아 상승폭은 다소 둔화될 것이라는 전망도 나온다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "짝수해 전세가격 상승 속설과 달리 아파트 입주 물량 증가와 누적된 전세가격 앙등 피로감으로 가격 상승세는 올해에 비해 둔화될 것"이라며 "전세의 월세 전환에 따른 구조적 패러다임의 변화로 보증부월세 전이 현상이 지속될 것으로 보이기 때문에 수도권 임대차 재계약 대기자는 순수 전세만 고집하기 보다는 이자율 등을 살펴 보증금과 월세를 조율하는 등 가격 교섭력을 높일 필요가 있다"고 조언했다.

◇DTI 등 규제 완화해 얼어붙은 투자 심리 회복 필요= 전문가들은 부동산 시장이 살아나려면 국회에 계류돼 있는 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등 규제 완화가 시급하다고 입을 모은다. 대출에 따른 금융부담을 떠안고 있는 상황에서 양도세라는 부담도 지고 있어 거래 활성화에 걸림돌로 작용하고 있기 때문이다. 여기에 총부채상환비율(DTI)와 같은 규제도 과감하게 풀어야 한다는 목소리도 나온다.

김규정 연구위원은 "다주택자 양도세 중과 폐지와 분양가 상한제 탄력 운용 등은 시장 정상화를 위한 첫걸음"이라며 "일단 시장의 기대감과 관심을 살릴 필요가 있다"고 말했다.

함영진 센터장도 "공유형 모기지 상품과 같이 임차시장에 몰린 차가(借家) 수요를 자가(自家) 시장으로 유입시키기 위한 꾸준한 금융포용정책 시행과 함께 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력 운용 등 집값 급등기에 무리하게 도입했던 제도의 정상화가 필요하다"며 "올해 말로 종료되는 신축 주택과 1가구 1주택자의 기존 주택 매입자에 대한 양도소득세 한시 면제 제도를 부활시키는 것도 고려할 만 하다"고 조언했다.