Q: 전 서울 성북구의 다세대주택 1개 호실을 임대차보증금 1억6,000만원에 빌려 몇 년 전부터 거주하고 있는데, 그 동안 201호로 알고 임대차계약서도 201호로 작성하고 전입신고도 201호로 했던 집이 실제로는 ‘202호’였다는 사실을 최근에야 우연히 알게 됐습니다. 분양당시 개별 호실 현관에 표식을 붙이는 과정에서 분양담당자가 실수로 두 개 호실을 설계도면과 다르게 바꿔 붙인 것입니다. 202호 건물주도 201호 건물주와 동일한 사람인데, 문제는 건물주가 경제적 사정으로 201호와 202호 모두 상당한 선순위근저당권을 설정했습니다. 향후 경매가 진행되면 제가 보호를 받을 수 있는가요.
A: 비록 외관상 귀하가 살고 있는 장소가 201호로 표시돼 있지만, 법적으로는 엄연히 202호에 거주하고 있습니다. 법적으로 몇 호이냐 하는 것은 건축허가나 준공검사를 받을 때 제출하는 건축도면에 표시됩니다. 즉 분양담당자의 실수로 호실 표시가 잘못됐다고 해도 법적인 호실에 변동이 생기는 것은 아닙니다.
결국 귀하는 법적으로는 엄연히 202호에 살면서 전입신고는 엉뚱한 201호로 잘못한 셈인데, 임차인이 가지는 대항력, 우선변제권은 해당 임대차목적물을 점유(이사)하는 것은 물론이고, 해당 임대차목적물에 제대로 전입신고가 이루어질 것을 전제로 한다는 점에서, 처음 전입신고한 시점을 기준으로 한 대항력, 우선변제권의 보호를 받을 수가 없을 것으로 보입니다. 따라서 지금 주민등록을 변경하시더라도 이미 설정된 근저당권 보다 순위가 늦어져서 향후 경매과정에서 불이익을 입게 될 가능성이 높습니다. 만약 이로 인한 손해는 분양담당자를 상대로 손해배상을 청구하는 것도 고려할 수 있습니다.
다세대주택과 같이 구분소유권을 가지는 집합건물은 자칫 호수가 바뀌어 엄청난 문제가 발생할 수 있기 때문에 임대차할 때는 건축물대장에 현황도를 확인하는 등 주의가 필요합니다. 반면 법적으로 하나의 부동산인 다가구주택은 대항력을 갖추기 위한 전입신고가 굳이 동호수까지 정확하지 않아도 지번까지만 정확하면 적법한 전입신고로 해석하기 때문에 다세대주택만큼 호실 표시의 정확성이 문제되지 않을 수 있습니다.
