[서울경제TV SEN] 은퇴 후 현금흐름 만드는 수익형 부동산 투자

세계 경제의 큰 축인 미국과 일본, 유럽의 환율전쟁이 심상치 않다. 지난달 미국의 사상 초유의 양적 완화가 종료됨에 따라 여러 목소리의 우려와 예측들이 나오고 있다. 경제의 기초 체력이 튼튼하지 못한 우리나라로서는 긴장할 수밖에 없는 일이다. 일부에서는 우리 경제가 디플레이션의 늪에 빠지는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다. 최경환 경제부총리도 “저물가와 저성장, 과도한 경상수지 흑자의 특징이 한국경제에서 보이고 있다”고 말한 적이 있다. 즉 “일본의 잃어버린 20년 과정이 우리에게도 나타날 수 있다”면서 일본식 디플레이션에 대한 우려를 표시하기도 했다. 경기에 대한 불확실성이 커지다 보니 경제주체가 소비를 뒤로 미루게 되고 상품과 서비스 산업의 수요가 위축되고 이것은 가격 하락을 불러온다. 또 생산 감소로 이어져 고용 둔화와 가계 소득감소 그리고 경기둔화의 악순환에 빠질 수 있을 것이라는 안 좋은 전망이 곳곳에서 나오고 있다. 더욱이 내수 경기 활성화를 목표로 펼친 올 해 2.26부동산 안정화 대책부터 얼마 전 발표한 10.30 전·월세 대책까지 모두 국민들에게 시장에 대한 긍정적인 인식을 주지 못해 더욱 내수경제가 걱정이다. 더 큰 문제가 바로 우리나라의 급속한 고령화 문제이다.

약 750만명으로 추산되는 흔히 말하는 베이비부머 세대의 본격적인 은퇴가 이미 2011년 시작됐다. 최근 공무원 연금이나 노령연금을 둘러싼 극심한 사회적 갈등을 보자면 인구 고령화로 인해 예상되었던 문제들이 이제는 현실로 다가오는 듯하다. 통계청 예측에 따르면 2018년에 고령인구(65세이상 인구) 비율이 14%를 넘는 고령사회에 접어들고, 2026년에는 고령인구 비율이 20%를 넘는 초 고령사회에 도달한다고 하니 얼마 멀지 않은 미래 우리나라는 5명 중 1명이 고령인구가 된다는 것이다.



선진국에 비해 매우 열악한 은퇴 후의 생활 안정을 위해 우리 독자들은 어떤 투자 계획표를 짜야 할까. 부동산 직접 투자에서는 변화가 눈에 띈다. 대표적 자본이득(Capital gain)소득인 부동산 시장에서의 트렌드 변화다. 현금흐름(Cash-flow)형 부동산으로 투자의 흐름이 바뀐 것이다. 주택시장 침체와 저금리 기조가 이어지면서 수익형 부동산 인기가 식지 않고 있는 것이 그 변화의 모습이다. 상가, 오피스텔, 다세대 주택, 지식산업쎈터, 분양형 호텔 등이 바로 그렇다. 여기에는 1·2인 가구 수의 급격한 증가라는 사회적 변화도 일조했다.

보건사회연구원 분석결과에 따르면, 저출산, 고령화 등 다양한 요인이 작용하면서 1~2인 가구가 48.2%로 증가했다. 그런 사회적 현상에 따른 수요를 겨냥한 역세권 수익형 부동산의 투자가 대세를 이루고 있다. 실질금리 마이너스 시대인 요즘 개발호재와 지속적인 인구 유입이 이뤄지는 지역을 선별해 투자한다면 5~7%대의 수익률이 나오는 지역이 많다. 또한 내년까지 서울 강남권에서만 2만9,000 가구가 재건축 공사에 들어간다. 이와 같은 지역 위주로 선별 투자를 해도 좋을 것이다.

이런 직접 투자의 가장 중요한 점은 신설되는 교통호재와 지속적인 인구 유입, 거기다가 기업이 몰리는 곳을 선별하여 본인이 직접 발품을 많이 팔고 공부해서 선점해야한다는 것이다. 편차는 있겠지만 중구, 강남3구, 마포구, 용산구 등이 이런 지역으로 예측할 수 있다. 이런 지역들의 역세권 위주의 소액 투자로 접근한다면 실패하지 않을 것이다. 부동산 가격은 위치의 가격이란 말이 있다. 거기에 기업과 일자리의 중요성이 이런 시기에는 더 중요하다. 현대그룹의 서울 삼성동 한전부지 인수에 따른 주변지역, LG그룹이 주도하는 기업 신도시 마곡지구, 강남과의 접근성이 좋은 각 지역의 대기업 입주 등이 그래서 중요하다. 은퇴 후 안정적인 노후생활의 계획표에는 반드시 부동산으로 현금흐름을 만들기 위한 본인의 적극적인 노력이 꼭 필요하다. 문의사항은 전화(02-778-4747)나 무료문자(013-3366-0110)로 하면 된다. /서울경제TV 부동산플러스 이진우 대표