우경선 대한주택건설사업협회장
대담 이현우(李賢雨)건설부동산부장 hulee@sed.co.kr
"주택건설업계는 이미 벼랑 끝에 몰려있습니다. 금융기관은 주택업체라면 옥석 가릴 것 없이 '곧 죽을 대상'으로 여기고 있고 정부도 주택업계의 호소에 큰 신경을 쓰지않고 있습니다. 이대로 가면 살아남을 기업이 몇 개밖에 안될 것입니다. 정부가 개별업체ㆍ주택업계가 아닌 주택산업 차원에서 문제의 심각성을 인식, 실효성있는 대책을 내놓아야 합니다"
3,100여개 중소주택업체들의 모임인 대한주택건설사업협회 우경선(禹炅仙)회장은 "정말 큰 일났다"는 말로 인터뷰를 시작했다. 상황은 갈수록 심각해지는데 정부ㆍ국회ㆍ금융기관 등 누구도 도와주겠다고 나서는 사람이 없다는 것이다.
우회장은 "30여년간 주택사업을 해왔지만 지금처럼 앞이 캄캄한 때는 없었다"고 혀를 내둘렀다. 그는 "더 늦기전에 정부가 팔을 걷고 나서야 한다"며 "스스로도 주택업계를 살릴 수 있는 일이라면 어떤 일이라도 하겠다"고 강조했다.
-주택업계가 벼랑 끝에 몰려있다고 했는데 얼마나 어려운지 구체적으로 이야기해주시겠습니까.
▲IMF한파로 분양이 안돼 대부분의 업체가 심각한 경영난을 겪었습니다.
설상가상으로 난개발 문제가 부각되면서 규제가 강화돼 더욱 어려운 상황에 빠졌습니다. 특히 대기업에 비해 자금력ㆍ브랜드 인지도등에서 불리한 중소업체들의 어려움은 이루 말할 수 없습니다.
통계를 보면 금방 알 수 있습니다. IMF이후 무려 900여개의 건설업체가 쓰러졌습니다. 또 올들어 9월말까지 우리협회 회원사 3,100여개중 주택을 단 한 채라도 공급한 업체는 92개사로 전체의 3%에 불과합니다. 대부분의 중소업체들이 주택사업을 중단하거나 포기한 것이지요.
-정부가 사회간접자본(SOC) 사업확대, 불량주택 재개발, 지방신도시 조성, 양도세 신고대상 축소 등 건설경기 활성화 대책을 속속 발표하고 있습니다. 이러한 대책들이 시행되면 건설업계에 도움이 되지않을까요.
▲정부에서도 어느정도 현재 건설업체가 처한 상황의 심각성을 인식하고 있는 것 같아 다행스럽습니다.
그러나 단편적인 조치만으론 역부족입니다. 금융ㆍ세제등 종합적이고 피부에 와닿는 대책을 마련해야 합니다. 당장 급한게 자금난 해소입니다.
이를 위해서는 택지매입에서 주택건설 전공정에 걸쳐 자금조달 및 회수를 체계적으로 관리할 수 있는 프로젝트 파이낸싱 제도를 도입해야합니다. 이는 사업성 분석의 객관성을 확보할 수 있어 분양리스크를 줄일수 있습니다.
또 국민주택기금의 가구당 융자한도액을 주택가격의 60~70% 수준으로 확대하고 산정기준도 완화해야 합니다.
이와함께 양도세를 폐지하고 취득세ㆍ등록세등 지방세 감면범위 확대등 조세제도 개선도 필요합니다. 양도세는 투기억제 목적으로 마련된 것인데 지금 투기는커녕 값을 내려도 분양이 안되는 실정아닙니까.
-일부에서는 주택업계가 스스로의 구조조정 노력은 게을리 하면서 조금만 상황이 어려워지면 정부에 뭘 해달라고 요구만 한다는 곱지못한 시각도 있는데요.
▲외부인사들과 이야기하다보면 그런 말을 가끔 듣습니다. 심지어는 쓰러질 곳 쓰러지면 튼튼한 업체만 남게돼 주택업계의 경쟁력이 높아질 것 아니냐고 편하게 말을 하는 사람도 있습니다. 그러나 이는 상황의 심각성을 잘 모르고 하는 말입니다.
많은 업체들이 쓰러졌고 지금 남아있는 업체들은 인원감축ㆍ재무구조 개선등 피나는 자구노력 끝에 살아남은 업체들입니다. 이런 업체들, 다시말해 지금 살아있는 업체들이 바로 살려야 하는 업체들입니다. 더 이상 무너지면 주택산업 기반이 송두리째 흔들릴 것입니다.
-건설경기 침체 지속으로 일거리가 크게 줄었는데도 건설업체 수는 오히려 더 늘어났습니다. 상식적으로 이해하기 힘든데 왜 그렇습니까.
▲건설업체만큼 만들기 쉬운게 어디 있습니까. 휴대전화 한대만 있어도 됩니다. 사무실이야 자기 집이나 친구 사무실로 해도 현행 제도상 전혀 문제가 없습니다. 정부에서 건설업 면허를 인가제에서 등록제로 바꿨기 때문이죠.
그러다보니 제대로 건설업을 할 능력도 안되면서 한 건 잘해 소위 '대박'을 터트리겠다는 욕심만 가지고 너도나도 업체를 설립하고 있는 게 현실입니다. 이 때문에 능력있는 업체들까지 일감을 제대로 확보못해 부실화되고 있습니다. 설립요건 대폭 강화가 시급합니다.
-난개발이 사회문제화되면서 준농림지 제도가 폐지됐습니다. 많은 업체들이 준농림지를 사놓았다가 발이 묶여 있는 것으로 알고 있습니다.
▲예측가능한 정책이 아쉽습니다. 난개발 문제가 터지자 정부는 준농림지제도를 폐지키로 하고 하루아침에 규제를 강화했습니다. 준농림지를 개발할 수 있다고 해서 땅을 샀는데 어느날 갑자기 '안된다'고 하면 어떻게 합니까.
주택업체들이 수도권을 중심으로 확보하고 있는 준농림지는 300만평, 금액으로는 1조원정도로 추정됩니다. 가뜩이나 어려운데 무거운 돌을 하나 더 얹어놓은 셈이죠. 선별적이나마 구제책을 마련해야 할 것으로 봅니다.
지자체들도 도시계획을 하루속히 수립해줬으면 합니다. 어디는 개발할 수 있고 어디는 안된다고 정확히 못박아 놓아야 합니다. 그래야 업체들이 마음놓고 사업할 수 있게 됩니다.
-판교 신도시개발을 둘러싼 논란이 계속되고 있습니다. 업계의 관점에서 신도시가 필요한 것인지, 또 필요하다면 어떤 방식으로 해야된다고 생각합니까.
▲난개발을 막으면서 안정적 주택공급을 위한 현실적 대안은 신도시개발밖에 없습니다.
지금은 '신도시를 건설해야 하느냐 말아야 하느냐'를 논의하기보다는 '어떻게하면 친환경적이고 자족기능을 완비한 신도시를 건설할 수 있는가'를 논의해야 할 때 입니다.
불과 10년전 주택대란이 벌어지자 허겁지겁 지금의 5대 신도시를 건설함으로써 많은 문제가 발생했습니다. 과거 신도시건설을 교훈삼아 부작용을 최소화하고 장점을 극대화할 수 있는 방안을 모색해야 합니다.
-중소주택업체들은 대기업에 비해 아무래도 기술력이나 경영기법등이 뒤지리라 생각됩니다.
협회차원의 노력이 필요하지 않겠습니까.
▲중소업체들이 살아남기 위해서는 무엇보다 업체 나름대로 기업이미지를 구축하고 브랜드를 개발해야 합니다. 또 부단한 기술개발을 통해 새로운 주택평면과 내부설비, 인테리어를 선보여야 합니다.
협회차원에서 이를 지원하기위해 주택산업연구원과 긴밀히 협조, 다양한 교육프로그램을 마련하는등 구체적인 생존전략을 강구해볼 작정입니다. 재건축ㆍ리노베이션 등 틈새시장 개척 지원방안도 마련할 계획입니다.
-최근 중소주택업계는 1조원이 넘는 대한주택보증㈜ 출자융자금을 15%만 갚고 85%에 대해 감면해주도록 요청한데 대해 최근 건교부에서 '절대 있을 수 없는 일'이라고 밝혔습니다. 또 일부에서는 주택업계의 융자금 탕감요구를 모럴해저드(도덕적 해이)라고 지적하고 있습니다.
-▲대한주택보증 융자금은 주택보증 전신인 옛 주택공제조합시절 조합원인 주택업체들이 출자금을 담보로 출자금의 80% 범위내에서 대출받은 것입니다. 그런데 99년6월 공제조합이 주택보증으로 전환되면서 출자금은 76% 감자된 반면 융자금은 그대로 빚으로 남은 것입니다.
감자 당시 융자금도 같은 비율로 줄이는게 당연한데 그러질 못했습니다. 결국 열심히 사업을 벌이는 정상적인 업체들이 주택보증 부실의 원인을 제공한 부실업체의 빚까지 떠안게 된 것이지요.
융자금 감면은 중소업체들의 사활이 걸린 문제인만큼 조속히 이뤄져야 하며 정부가 '탕감 불가'방침을 철회하도록 국회청원 등 모든 노력을 기울일 생각입니다.
-중견 주택건설업체를 직접 경영하고 있는데 현장에서는 내년 주택경기를 어떻게 봅니까.
-▲내년에도 쉽지 않을 것 같습니다. 실물경기 하락추세가 지속되고 있고 경제위기감이 수요자들의 심리를 얼어붙게 하고 있습니다.
구조조정이 마무리되고 실물경기가 회복세로 돌아설 하반기에나 조금 살아나지 않을까 예상합니다. 정말 내년 상반기가 바닥이기를 바라는 마음 간절합니다.
/정리=이학인기자 leejk@sed.co.kr 사진=김동호기자
