[부동산Q&A] 근저당·전세금 합이 매매가 넘을땐 위험

Q= 올 가을 이사 예정입니다. 가을 전세난이 걱정돼 미리 전세를 구하려 하는데 대출을 낀 집을 계약해도 될지 걱정입니다. 또 '확정일자' 외에 '전세권설정' 등기를 꼭 해야 하는지도 궁금합니다. A= 지난해에 이어 올해 가을에도 전세난이 예고되고 있습니다. 일부 지역에서는 학군 수요 및 개발에 따른 이주 수요가 벌써 움직인다고 하니 본격적인 가을 이사철이 도래하기 전에 서둘러 살펴 보는 것이 좋습니다. 그러나 저렴한 전셋집이라고 무턱대고 계약을 했다가 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 합니다. 대출이 많은 주택의 경우 시세보다 저렴하게 나오는 경우가 있지만 향후 집주인의 사정이 나빠져 경매로 넘어가게 되면 전세 보증금의 일부나 전부를 못 받는 경우도 발생합니다. 그러므로 대출이 많은 전셋집은 가급적 피하는 것이 좋습니다. 불가피한 상황이라면 근저당채권액과 전세금의 합이 ▦아파트는 매매가의 70% ▦다가구ㆍ연립ㆍ단독은 60% 이하인 집을 택하는 게 좋습니다. 이 경우 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 합계액이 매매가에 근접하거나 넘는다면 다른 전셋집을 알아보는 것이 좋습니다. 전세 보증금을 안전하게 돌려 받기 위해선 전입신고와 함께 확정일자를 받거나 전세권설정등기를 신청하는 것도 중요합니다. 전입신고와 함께 확정일자를 받게 되면 그 다음날부터 대항력(전입신고+점유)이 발생해 집이 경매로 넘어가더라도 선순위 저당권만 없다면 세입자는 보증금을 돌려 받을 수 있게 됩니다. 전세권설정 등기를 하면 전세금을 못 받을 경우 별도의 소송제기 없이 임의로 경매를 신청할 수 있습니다. 오피스텔과 같이 전입신고를 집주인이 막는 경우나 실제 거주하지 않는 경우 사용합니다. 다만 집주인의 동의를 얻어야 하고 등기설정 소요비용이 드는 것이 단점입니다. 이 밖에도 전세 계약 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 했을 때, 법적 계약기간을 2년으로 본다는 걸 알아둘 필요가 있습니다. 또 전세계약 1년 뒤부터는 집주인이 보증금의 5% 이내에서 보증금을 올려 달라고 할 수 있습니다. 물가가 많이 오르는 등 경제 제반 여건 등에 변화가 있을 경우가 있기 때문입니다.