지방 농지전용비 감소, 주말주택 등 빛볼까
22일 농지법 시행령 개정...농지전용비 수도권 ↑, 지방↓지방 소형 주말주택, 농어촌주택 등 수요 증가 기대
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자
앞으로 농지를 대지로 전용해 전원주택이나 주말용주택을 짓는 실수요자라면 수도권보다는 지방이 훨씬 유리할 전망이다.
오는 22일부터 농지법 시행령 개정에 따라 땅값과 무관하게 일률적으로 물리던`농지조성비'가 공시지가를 기준으로 하는 `농지보전부담금'으로 바뀌기 때문이다.
이에 따라 땅값이 비싼 수도권은 농지전용비 부담이 커진 반면 땅값이 싼 지방은 줄어들어 지방의 농지 전용 수요가 늘어날 것으로 전문가들은 예상했다.
JMK플래닝 진명기 사장은 "1가구 2주택자에 대한 양도세 중과 방침으로 전원주택 수요가 위축돼 있지만 실거주가 목적이거나 양도세 비과세 특례를 받을 수 있는농어촌주택(주말주택용) 수요자에게는 이번 법 개정이 좋은 기회가 될 것"이라고 말했다.
◇농지전용비 수도권↑, 지방↓= 그동안 농지를 전용할 때 내는 농지조성비는땅값과 관계없이 무조건 ㎡당 1만300-2만1천900원씩 부과해왔다.
그렇다보니 경지정리나 용수개발이 안된 농지의 경우 공시지가가 ㎡당 1만원인지방이나 ㎡당 10만원인 수도권이나 농지조성비는 ㎡당 1만300원으로 같았다.
하지만 22일부터는 농지법 시행령 등 개정으로 공시지가의 30%가 농지보전부담금으로 부과(㎡당 5만원 상한)돼 땅값에 따라서 전용비 부담이 달라지게 됐다.
우리은행 안명숙 팀장은 "공시지가가 싼 충청.강원 등지는 전원.주말주택 개발부담이 줄어드는 반면 공시지가가 비싼 수도권은 부담이 커질 것"이라고 말했다.
예컨대 경기도 용인시 수지읍 고기동의 ㎡당 공시지가가 23만원인 농지를 소유한 김모씨의 경우를 보자. 김씨가 전원주택을 짓기 위해 150평을 전용하는데 드는비용은 종전까지 ㎡당 1만300원, 총 510만8천800원이면 됐다.
하지만 오는 22일부터는 공시지가(23만원)의 30%인 6만9천원중 상한선 규정에따라 ㎡당 5만원씩, 총 2천480만원을 부담해야 한다. 이번 법 개정으로 전용비가 무려 4.8배나 늘어나는 것이다.
반면 강원도 횡성군 우천면의 ㎡당 공시지가가 1만1천원인 농지 196평을 전용할경우 현재는 농지조성비로 669만5천원을 내야 하지만 앞으로는 ㎡당 공시지가(1만1천원)의 30%인 3천300원씩, 총 214만5천원만 내면 된다. 종전의 3분의 1 수준이다.
농림부 관계자는 "땅값이 비싼 수도권 등은 농지전용 비용이 최고 5배 늘지만경지 정리가 잘 된 농지나 시골의 농지 등 땅값이 싼 곳은 오히려 2-4배 이상 감소해 농민 등 실수요자가 농가주택이나 주말주택 등을 짓는데 유리해졌다"고 말했다.
◇주말주택 수요 늘까= 전문가들은 강원도 횡성ㆍ홍천ㆍ영월, 충북 음성 등 토지거래허가구역에서 제외된 지방의 주말주택 수요가 늘 것으로 예상한다.
내집마련정보사 김영진 사장은 "서울.수도권에서 차로 1시간 반-2시간 이내에도착할 수 있는 지역이 주말주택용으로 인기를 끌 것"이라고 말했다.
본인이 직접 농지를 전용해 집을 짓는다면 주거지로서 적합한 곳인지 살펴봐야한다. 지적도상 도로가 있는지, 기존 마을과 가까워 전기.상하수도 등 기반시설 인입이 유리한지, 경사도가 적당한지, 향과 땅 모양이 개발에 유리한지, 주변에 혐오시설은 없는지, 편의시설을 이용하기 좋은 지 등을 따져본다.
개정 농지법은 22일 `농지전용허가 신청분'부터 적용되므로 공시지가가 비싼 수도권은 22일 이전에, 땅값이 싼 지방은 22일 이후에 허가를 신청하는 게 좋다.
하지만 지방 등의 농지전용부담금이 줄어든다 해도 주말주택 건축 수요가 늘어나는데는 한계가 있다는 지적도 많다.
1가구 2주택자의 양도세가 올해부터 실거래가로 과세되고 내년부터는 50%로 중과돼 기존에 주택을 보유한 사람이 선뜻 나서기 힘들어진 때문이다. 대규모로 개발하면 개발부담금과 기반시설부담금 등도 부과된다.
다만 2주택자의 집 한 채가 수도권은 공시가격 1억원, 지방은 3억원 미만일 경우 양도세 중과 대상에서 제외돼 이 기준에 맞는 소규모 주택 수요는 늘어날 전망이다.
2008년말까지 연장된 `농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례'도 이용할 만하다.
자신이 지은 주말주택이 읍.면 단위에 대지면적 200평, 건축연면적 45평, 땅값과 건물값을 합친 기준시가 7천만원 이하로 지은 `농가주택' 기준에 부합할 경우 종전 주택을 팔아도 양도세가 부과되지 않는다.
다만 이 때 종전 주택은 3년 보유 등의 비과세 요건 갖춰야 하고, 농가주택의가격이 1억원 미만이어야 한다.
평수를 10평 이하의 초소형으로 짓는 방법도 고려할 만하다. 오는 22일부터 농업진흥지역 밖의 주말농장에 짓는 연면적 10평 이하의 소형주택은 농지조성부담금을50% 감면해주기 때문이다.
외지민이 소유한 주말농장(303평 이하)은 부재지주의 양도세 중과(60%)대상에서도 제외된다.
OK시골 김경래 사장은 "과거와 달리 최근 전원주택이나 주말주택 신축 예정자중에는 10평 이하의 실속형을 선호하는 사람이 많다"며 "건평 10평짜리 목조주택의 강원.충청권에서 땅값을 포함해 4천만-6천만원 정도면 지을 수 있다"고 말했다.
신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 "주 5일 근무제가 보편화되면서 주말농장과 주말주택이 활성화될 여건이 성숙됐다"며 "다만 시세차익 등이 가능한 투자상품이 아니고, 세금도 강화된 만큼 실수요 차원에서 접근하는 것이 좋다"고 말했다.
입력시간 : 2006/01/16 08:55
