도시개발공사가 분양원가를 의도적으로 꿰 맞추려 한다는 의혹이 일고 있다. 도시개발공사는 건설교통부에 보고한 것으로 알려진 상암7단지의 분양원가가 보도된 705만원보다 더 높다는 입장을 밝힌 데 이어 대지비를 당초 매입가격이 아닌 별도의 방법을 통해 다시 산정하려 하고 있기 때문이다.
더구나 매입한 토지가격이 평당 100만원 밖에 차이 나지 않는 3단지 33평형의 `분양가`가 평균 554만원이었다는 점을 감안할 때 7단지의 `분양원가`가 700만원을 넘어설 경우, 3단지 분양이 막대한 손해를 봤거나 7단지 분양원가를 부풀렸다는 의혹을 받을 수밖에 없는 상황이다.
◇분양원가, 의도적 꿰 맞추기?= 도시개발공사는 현재 분양원가 공개를 대지비 산정 절차가 복잡하다는 이유로 미루고 있는 상황이다. 대지비 산정을 `보상원가+조성원가`로 할 것인지, 아니면 `취득당시 시세기준`으로 할 것인지 정하지 못했다는 것. 또 향후 발생하는 비용 등을 산정해야 하기 때문에 복잡하다는 설명이다.
하지만 이런 설명은 다소 변명에 지나지 않는다. 대지비의 경우 이미 2002년 서울시로부터 7단지 1만4,770평을 786억원에 매입했다. 당시 땅 값은 이미 감정평가를 거쳐 산정한 금액이다. 때문에 대지비 원가는 별도의 감정절차 없이 2002년 매입당시 금액 기준으로 정하면 된다. 또 각종 인건비 및 추가비용은 간접공사비 형태로 건축비에 포함시켜 계산하면 된다. 이미 선분양을 하고 있는 민간건설업체는 간접공사비 명목으로 이 같은 비용을 산정, 총 공사비의 일정부분을 정해 넣고 있기 때문이다.
2002년 도개공이 매입한 금액기준으로 본지가 산정한 가구당 부담해야 할 평당 대지비는 310만원(★본지 11일자 1면 참조)이었고 여기에 건축비 평당 300만원(추정)을 더하더라도 610만원인 것으로 분석됐다. 더구나 같은 조건으로 민간업체에 분양원가산정을 의뢰한 결과도 645만원 선에 불과한 것으로 나타났다.
◇3단지는 막대한 손실?= 7단지의 분양원가를 산정하는 과정에 가장 주목해야 할 곳은 3단지. 3단지는 33평형으로만 구성돼 33ㆍ40평형으로 이뤄진 7단지와 비교가 쉬운데다 부지 매입도 3ㆍ7단지는 1년의 시차(3단지 2001년, 7단지 2002년 매입)를 두고 진행 됐기 때문이다.
당시 `감정평가`를 거친 매입금액은 3단지(8,410평) 363억원, 7단지(1만4,770평) 786억원으로 평당 431만원, 532만원이었다. 두 단지의 매입가 차이는 평당 100만원에 불과했었다. 더구나 3단지 분양이 5월, 7단지 분양이 11월에 있었다는 점을 감안할 때, 결국 분양원가는 3,7단지의 땅 값 차액 이외 다른 큰 요인은 없다. 평형이 커진다고 해도 실제 건설원가는 큰 차이가 없기 때문이다.
주목할 것은 지난 5월 특별 분양한 3단지 분양가가 평당 554만원이라는 점. 3,7단지의 매입 땅 값이 평당 100만원의 차이가 있었다는 점을 고려 할 때, `3단지의 분양가` 기준으로도 7단지의 `분양원가`는 654만원을 넘어설 수 없다. 그럼에도 불구하고 7단지의 분양원가가 654만원을 초과할 경우, 3단지는 분양가를 잘 못 책정해 막대한 손실을 봤다는 문제가 제기된다. 실제로 건교부에 보고한 것으로 알려진 대로 7단지 분양원가가 705만원일 경우, 3단지 분양원가는 대지비 차액 100만원을 제외한 600만원 선. 분양가는 이보다 더 높은 620만원 선은 돼야 한다. 이는 3단지의 실제 분양가 554만원과 평당 70만원의 차액이 발생, 총 120여 억원의 손실을 입어 더 큰 문제를 양산하기 때문이다.
<이철균기자 fusioncj@sed.co.kr>
