정부는 지난해부터 주택공급 목표를 연간 약 40만가구 수준으로 조절하고 있다. 인구 감소 등을 반영해 연 50만가구 수준으로 유지해오던 목표를 하향 조정한 것이다.
시장에서도 역시 40만가구 정도의 목표는 적정한 수준으로 보고 있다. 그러나 최근 2~3년의 공급 실적을 보면 이같이 줄어든 목표도 제대로 채우질 못하고 있다. 보금자리주택 공급과 경기침체 여파로 민간 건설 물량이 급격히 줄어든 탓이다. 이는 결국 2~3년 후 주택 공급 부족으로 이어져 부동산 시장에 다시 '회오리'를 가져올 수 있다.
이 같은 우려에 대해 부동산 전문가들은 정부가 획기적인 방법을 써서라도 꽉 막혀 있는 민간 주택 사업의 활로를 열어줘야 한다고 조언하고 있다. 국가 주택공급은 민관의 협력 없이는 목표 달성 자체가 불가능하기 때문이다.
일단 서울 및 수도권, 지방 대도시 등에서 민간 공급 물량이 늘어날 수 있도록 도심 용적률을 완화해야 한다는 목소리가 높다. 정부의 주택 정책 패러다임이 '수도권 확장'에서 '도심 재생'으로 바뀐 만큼 좀 더 유연한 도심 용적률 규제가 필요하다는 것이다.
그러나 현재의 도시 계획을 보면 가장 기초적인 인구 배분 계획을 밑그림으로 용적률 등 도시 이용 계획이 짜여지기 때문에 용적률을 일정 수준 이상으로 완화하는 것은 거의 불가능하다.
김현아 건설산업연구원 박사는 이와 관련, "인구가 줄어들고 있지만 1~2인 가구의 증가 등으로 세대 수는 오히려 늘어나고 있다"며 "세대 수 증가분 등을 반영하는 방식으로 인구 배분계획을 재검토하고 도시 전체의 용적률 상향이나 다양한 용적률 인센티브를 도입할 필요가 있다"고 말했다.
보금자리주택과 같은 공공 주택 사업에 민간의 참여를 늘려야 한다는 주장도 제기된다. 현재는 보금자리주택 토지조성이나 주택 건설 비용을 한국토지주택공사(LH)나 각 지방자치단체 도시개발공사 등 공공 부문이 모두 부담하면서 이들 공기업들의 자금난이 가중되고 있다.
김승배 피데스 개발 사장은 "정부가 오는 2018년까지 총 150만가구의 보금자리주택을 짓겠다고 발표했는데 현재 주택 공기업들의 재무 상황은 이를 도저히 감당하기 힘든 구조"라며 "민간과의 공동 시행이나 공모형 프로젝트파이낸싱(PF)을 통한 보금자리주택 공급 등 다양한 민관 합동 공급 방식을 도입할 필요가 있다"고 말했다. 이 같은 방식이 도입되면 공공은 자금난에서 벗어나고 민간은 안정적인 사업 포트폴리오를 만들 수 있다는 주장이다.
수도권 2기 신도시 등 외면 받고 있는 민간 건설사들의 사업지의 경우 광역 교통망 확충이 최우선 과제로 꼽혔다.
김 박사는 "지하철 9호선으로 살아난 강서권이나 최근 경춘선 개통 효과를 보고 있는 춘천을 보면 교통망 확충의 효과는 부동산시장에서 가장 파급력이 크다고 볼 수 있다"며 "수요가 사라진 수도권 외곽 신도시의 경우 인위적인 지원책을 만들기보다는 수도권 광역급행철도(GTX) 등과 같은 파격적인 광역교통망 대책이 수요를 끌어들이는 데 가장 효과적일 수 있다"고 말했다.
