[브랜드 하우징] 오피스텔·도시형생활주택 투자전략

송파 한화 오벨리스크 조감도

광교 푸르지오시티 조감도

지난해 하반기부터 달아오른 오피스텔ㆍ도시형생활주택 분양시장의 열기가 식지 않고 있다. 주택경기가 꺾이며 투자자금이 이들 수익형 부동산으로 쏠린데다, 정부 역시 소형주택 공급 확대 방침에 따라 잇달아 규제를 완화했기 때문이다. 청약 경쟁도 뜨겁다. 지난해 말 현대아산이 공급한 도시형생활주택 '현대웰하임'은 전체 267가구 공급에 1,619명이 몰려 평균 6.1대1의 경쟁률을 기록했으며 최근 현대산업개발이 분양한 '강남역2차 아이파크'는 90실 모집에 무려 5,109건이 청약 접수돼 평균 56.7대1의 경쟁률을 보였다. 앞으로도 이런 인기는 지속될 것으로 보인다. 물론 변수도 있다. 최근 기준 금리가 꾸준히 오르면서 기대 수익이 낮아지고 있다. 건설사들 역시 앞다퉈 분양가를 높이는 추세다. 수익형 부동산의 핵심인 수익률이 낮아지고 있는 것이다. ◇도심 공급물량 잡아라= 올해 분양을 앞둔 오피스텔 및 도시형생활주택 서울 도심 및 택지지구 중심에 위치한 물건이 많아 향후 임대수익을 거두는 데 유리하다는 게 부동산 전문가들의 설명이다. 일성건설은 4월 중 서울 관악구 신림동 동방종합시장 부지에서 162실 규모의 오피스텔을 분양할 예정이다. 도림천이 가깝고 지하철2호선 신림역과 봉천역을 이용할 수 있다. 신도시와 택지지구 등에서 나오는 물량도 주목할 만하다. 반도건설은 상반기 중 인천 청라지구 M1블록에서 806실 규모의 오피스텔 분양을 준비하고 있다. 중심상업지구와 인접해 편의시설 이용이 편리할 것으로 보여 임차 수요가 많을 것으로 예상된다. 한신공영도 상반기 중 부산 해운대구 우동에서 924실 규모의 오피스텔을 공급한다. 부산은 최근 분양열기가 뜨거워 수익형 부동산에도 적지 않은 관심이 쏠릴 전망이다. 도시형 생활주택 공급도 줄을 잇는다. 신원종합개발은 서울 강남구 청담동에서 89실 규모의 도시형생활주택을 분양할 예정이다. 영동대교 남단에 위치해 교통 여건이 우수하며 지하철7호선 청담역을 이용할 수 있다. 한원건설 역시 같은 달 서울 동작구 대방동에서 141실 규모의 도시형생활주택을 공급한다. 전철1호선 대방역 역세권에 위치해 있으며 여의도가 가까워 직장인 등 실수요자의 관심이 높을 것으로 보인다. 함영진 부동산써브 실장은 "오피스텔이나 도시형생활주택은 투자비용 대비 임대료 수준이 무엇보다 중요하다"며 "분양가는 물론 인근 임대 시세 등을 꼼꼼히 살펴야 한다"고 조언했다. ◇맞춤 투자전략이 열쇠= 오피스텔이나 도시형생활주택은 실제 쓰임새에서는 큰 차이가 없다. 크기나 평면 구조 등이 비슷하기 때문이다. 특히 최근에는 오피스텔과 도시형생활주택을 섞어서 짓는 경우도 많다. 하지만 세금이나 청약방식에서는 차이가 크기 때문에 이를 꼼꼼히 살펴야 한다는 게 부동산전문가들의 지적이다. 우선 오피스텔은 건축법에 적용을 받는다. 주택이 아닌 업무시설로 분류된다는 뜻이다. 때문에 분양을 받아도 무주택 청약자격을 유지할 수 있다. 재당첨 금지 등의 규제가 없는 것이다. 따라서 무주택자라면 도시형생활주택보다 오피스텔을 사는 게 더 유리하다. 또한 총부채상환비율(DTI) 규제 대상도 아니기 때문에 실수요자 입장에서 탄력적 자금 운용이 가능하다. 다만 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 때에는 매도 시 양도세 중과 대상이 된다는 점에 유의해야 한다. 도시형생활주택은 주택법에 적용을 받는다. 기존에 1주택을 보유한 사람이 새로 도시형생활주택을 구입하면 2주택자로 분류된다. 다만 전용 20㎡ 이하 도시형생활주택을 매입할 경우에는 무택자로 간주된다. 임대사업자로 등록할 경우 면적에 따라 취득ㆍ등록세를 면제받을 수 있으며 공시가격이 1억원 미만일 경우 양도세 중과 대상에서 제외된다. 동시에 도시형생활주택은 일반 아파트와 같이 발코니가 주거 서비스 면적으로 더해질 수 있으므로 이를 챙겨봐야 한다. ◇기준금리 인상은 악재= 반면 최근 금리가 오르고 있는 점은 수익률에 악재로 작용할 가능성이 높다. 금리가 오르면 이자 부담이 높아지고 이로 인해 수익성도 악화될 수 있기 때문이다. 지난해 수익형부동산 열풍에 따라 분양가가 슬금슬금 오르고 있는 점도 유의해야 한다. 특히 오피스텔은 비싼 가격에 분양을 받았더라도 주변 시세보다 높은 가격에는 임차인을 구하기 어렵다는 점을 유념해야 한다. 새 건물이라도 월세가 비싸면 임차 수요인들이 발걸음을 돌린다는 게 부동산 관계자들의 한결같은 설명이다. 고준석 신한은행 갤러리아팰리스 지점장은 "연 수익률 7~8%가 보장된다며 광고하는 오피스텔도 세금과 대출이자 등을 따지면 수익률이 뚝 떨어지는 경우가 많다"며 "자금 계획은 물론 인근 시장 등을 철저히 분석한 후에 청약에 나서야 한다"고 말했다. 청약 후 단기 수익을 내겠다는 '장밋빛 '기대도 금물이다. 건축법에 따라 100실 미만 오피스텔의 경우 분양권을 되파는 전매가 가능하지만 실제로 웃돈이 붙어 거래되는 사례는 매우 드문 편이다.