[월세시대, 스무딩 오퍼레이션 전략짜라] <하> 결국 공급 확대가 해법

주택임대시장 안정화를 위해서는 무엇보다 정부의 꾸준한 공공임대주택 공급이 전제가 돼야 한다는 지적이다. 서울 서초 우면보금자리지구에 건설 중인 공공임대아파트 전경. /=연합뉴스

2008년 8월 서울 송파구 잠실 일대를 시작으로 강남권은 '역전세난'을 겪었다. 당시 잠실 주공5단지 119㎡ 전셋값은 1억7,000만~1억9,000만원선이었으며 새 아파트인 리센츠 109㎡는 2억5,000만~3억원, 파크리오 108㎡는 2억4,000만~2억7,000만원 안팎이었다. 현재 리센츠 109㎡의 전셋값이 6억4,000만~6억8,000만원선인 것을 고려하면 4억원가량 낮은 셈이다. 이처럼 당시 이 일대 아파트 전셋값이 하락한 것은 이 지역에 입주 물량이 집중됐기 때문이다. 리센츠(5,565가구)를 비롯해 엘스(5,678가구)·파크리오(6,864가구) 등 잠실 일대에서만 1만8,000가구, 뒤이어 서초구에서도 반포자이(3,410가구)와 래미안 퍼스티지(2,444가구)가 입주를 앞두고 있었다.

주택 임대차 시장을 안정시키기 위한 최선의 방법은 필요한 지역에 주택을 적기에 공급하는 것이다. 임대주택 공급이 많아지면 수급불균형으로 심화되는 전세난을 완화시킬 수 있고 월임대료 수준도 낮아지게 돼 세입자들의 월세 부담도 낮아질 수 있기 때문이다. 하지만 현 정부의 주택임대시장 정책은 주택시장 활성화라는 정책 방향에 밀리는 모습이다. 김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 "결국 확실한 방법은 주택 공급을 늘리는 것"이라며 "공급 확대를 전제로 주택 바우처 확대, 정책 금융지원 등 다양한 정책들이 나와야 한다"고 말했다.

◇줄어드는 국민임대…택지지구 지정 중단으로 더 위축=이명박 정부 시절부터 정부는 임대주택 공급 주체를 민간에게 떠넘기기 시작했다. 1가구만 임대를 해도 임대사업자로 등록할 수 있도록 하고 민간임대주택사업자에 대해서 세제 지원혜택을 확대한 것이 그 예다. 하지만 임대시장에서 민간 역할을 강화하는 것과는 반대로 공공의 역할은 줄기 시작했다. 실제로 한국토지주택공사(LH)가 공급해 공공임대주택 정책의 근간이 되는 국민임대주택은 해마다 공급 규모가 감소해왔다. 2011년 2만6,893가구가 공급됐던 국민임대주택은 지난해에는 2만가구 아래로 떨어졌고 올 들어서도 10월 말 현재 1만4,920가구 공급에 머물고 있다.



특히 지난 9·1대책으로 정부가 택지개발촉진법을 폐지하고 오는 2017년까지 향후 3년간 한국토지주택공사(LH)의 대규모 공공택지 지정을 중단하기로 하는 등의 조치는 향후 공공 부문의 임대주택 공급을 더욱 위축시킬 것이라는 지적이다. 임대주택 대부분이 택지지구에서 공급되기 때문이다. 조명래 단국대 교수는 "우리나라 공공임대주택은(전체 주택의) 5%가 약간 넘어가는 정도로 이런 수준으로는 주거안정을 기할 수 없다"며 "(공급에) 시간이 걸린다는 이유로 포기해서는 안 된다"고 지적했다.

◇도심 임대주택 건설 인센티브 늘려야=시장과 학계에서는 정부가 중장기적인 공급 확대 방안을 내놓고 꾸준히 추진해야 한다고 입을 모은다. 우선은 매매시장 침체 우려로 분양주택 공급 축소를 목적으로 한 공공택지 지정 중단 조치는 임대주택 비중을 늘리는 방식으로 수정될 필요가 있다. 민간이 짓는 10년 분양전환 공공임대주택 지원도 더욱 강화해야 한다는 지적이다. 정부는 10·30 대책을 통해 올 들어 중단됐던 민간건설 공공임대 지원자금 우대금리 혜택을 부활시켰다. 하지만 대출금리가 연 3.3%(전용면적 60~85㎡ 경우)로 이전에 제공하던 금리(연 2%)보다 훨씬 높은 수준이어서 실제 얼마나 효과가 있을지는 의문이다.

또 도심 신규 임대주택 공급을 늘리기 위해서는 재개발·재건축 사업에서 임대주택 건설 때 인센티브를 대폭 확대하는 등의 획기적인 대안도 논의돼야 한다는 것이 업계 진단이다. 업계 관계자는 "임대주택을 지을 경우 법적 상한 이상의 용적률을 주는 방안 등 지금보다 더 강화된 인센티브가 필요하다"며 "기존 사업보다 임대주택을 지을 경우의 이익이 크도록 보장해준다면 도심 내 임대주택 공급도 늘어날 수 있을 것"이라고 말했다.

준공공임대주택 정책도 지원을 강화하는 방안으로 수정해야 한다고 전문가들은 입을 모으고 있다. 최근 국회입법조사처도 준공공임대주택은 집주인들에게 투자가치를 느끼지 못할 정도로 지원이 부족하다는 취지의 보고서를 냈었다. 이상영 명지대 교수는 "현재 제도로는 준공공임대가 활성화되기는 어려울 것으로 보인다"며 "상속·증여세 감면 등의 파격적인 세제혜택과 함께 개인이 아닌 사회적 임대인을 육성하는 방안 등을 고려해야 한다"고 설명했다.