요즘 경매시장에서 재건축 재개발 예정지의 다세대 물건만큼이나 큰 인기를 얻고 있는 것이 토지물건이다. 토지물건 중에서도 대지에 비해 비교적 가격이 저렴해 투자가 용이한 농지와 임야물건은 날로 높은 관심을 받고 있다. 그런데 농지와 임야물건 중 법원 현황조사서나 감정평가서에 ‘분묘수기 있음’ 이라는 문구를 종종 발견하게 된다. 이 경우 대부분의 입찰자들은 ‘분묘기지권’에 대한 정확한 이해가 부족해 입찰을 꺼리게 되는 것이 보통이다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위해 분묘의 사용면적(기지, 基地) 만큼 토지를 사용할 수 있는 권리로 관습법상 인정되는 지상권과 유사한 일종의 물권이다. 분묘기지권이 성립되기 위해서는 ▦토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 ▦토지 소유자의 승낙을 받지 않았더라도 분묘를 설치하고 20년 동안 점유한 경우 ▦자기 소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관해서는 별도의 특약이 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우 중 한 가지 요건만 충족해도 가능하다.
분묘기지권이 성립되는 경우 분묘의 기지뿐 아니라 분묘의 수호 및 제사에 필요한 주변의 공지(空地)를 포함한 지역에까지 미치는 것으로 본다. 분묘기지권의 존속기간은 민법의 지상권 규정과 달리 당사자 사이에 약정이 있으면 그에 따르고, 특별한 사정이 없는 경우에는 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권이 존속한다고 보고 있다.
또 분묘기지권이 성립되는 분묘의 지료는 지료에 관한 약정이 없는 한 무상이나, 특약 없이 분묘가 위치한 토지를 매각했을 경우에는 관습법상 법정지상권을 유추 적용해 분묘수호자는 토지소유자에게 지료를 지급함이 타당한 것으로 본다.
이와 같이 분묘기지권이 성립되는 분묘가 있는 경우에는 그 분묘를 마음대로 이장할 수도 없고, 지료를 받지도 못해 낙찰 후에 분묘의 면적만큼은 소유권 행사를 하기가 어려워 입찰시 주의가 필요하다.
하지만 농지나 임야에 분묘가 있는 경우가 많기 때문에 분묘가 있다는 이유로 무조건 입찰을 꺼리는 것보다는 분묘가 있는 위치나 분묘가 차지하는 면적 등 실제 분묘의 현황을 고려해 선별적으로 입찰하는 것이 바람직하다.
