판교 신도시 당첨자 발표(4일)를 며칠 앞두고자금계획을 미처 세우지 못한 청약자들이 발을 동동 구르고 있다.
재테크 전문가들은 이번에 발표되는 20평형과 30평형의 청약자 가운데 실수요자의 경우 계약금이 있으면 중도금(60%)과 잔금(20%)은 은행 대출 등의 방법을 통해 마련이 가능할 것으로 보고 있다.
◇ 은행권 중도금 대출 LTV 60%까지
1일 은행업계에 따르면 대다수 재테크 전문가들은 계약금 20%만 보유하고 있다면 판교 청약에 당첨돼도 현행 제도하에서 자금 조달이 가능할 것으로 예상하고 있다.
가장 무난하게 자금을 조달하는 방법은 은행의 중도금 대출을 최대한 활용하는것이다.
원래 투기지역에서 은행대출은 담보인정비율(LTV) 한도가 40%이지만 6억원 이하아파트에 대해 10년 이상 원리금분할상환 주택담보대출을 받으면 실수요자로 인정돼LTV 한도가 60%로 예외 적용된다.
시가가 6억원 이상인 주택인 경우 3.30대책에 따라 총부채상환비율(DTI) 규정까지 적용되지만 이번에 당첨자가 나오는 20평~30평형대에선 해당사항이 없다.
결국 대출한도가 부족하다면 10년 이상 장기대출 상품을 통해 LTV한도를 일단 60%까지 채워놓고 다른 곳에서 나머지 자금을 융통하는 것이 좋다.
◇ 보금자리론 LTV 70% 가능
LTV 한도를 가장 늘리고자 하는 소비자라면 주택금융공사의 보금자리론(모기지론)을 이용하는 것이 좋다.
보금자리론은 투기지역과 비투기지역을 가리지 않고 LTV를 70%까지 적용해준다.
30평형대의 경우 총분양대금이 4억1천만원이라고 가정하면 약 2억8천만원까지대출이 가능하다.
공사의 상품은 10년만기 상품이 연 6.6%, 15년 6.7%, 20년 6.8%, 30년은 6.85%금리가 적용된다.
대출기간 내내 완전 고정금리라는 장점이 있지만 현재 시중은행이 취급중인 변동금리부 주택담보대출상품에 비해 20년 상품 기준 1.5%포인트 가까이 금리가 높다는 점이 흠이다.
공사의 모기지론은 6억원 이하 주택만을 대상으로 하므로 8월에 분양되는 40평형대는 이용이 불가능하게 될 가능성이 크다.
◇ 나머지 부족분은(?)
계약금 20%를 보유하고 있었던 사람이 시중은행의 장기 주택담보대출이나 공사의 보금자리론을 받으면 잔금 10~20%가 남는다.
30평형대의 경우 4천100만~8천200만원을 더 구해야 하는 셈이다.
이때 부족분의 일부는 시중은행에서 신용대출을 통해 가능하다.
시중은행은 신용대출 한도를 최대 5천만~1억원까지 설정하고 있지만 평균 소득정도인 직장인은 3천만원을 넘기기 쉽지 않다.
금리는 연 7~13%선으로 보통 8~9%대에서 대부분 대출이 발생한다.
나머지 부분은 당첨시점부터 잔금 지금 시기까지 2년반 이상의 시간이 걸리기때문에 추후 발생하는 소득이나 현재 살고 있는 집의 전세금 등으로 조달할 수 있다.
저축은행이나 보험사도 LTV 제한에 해당되기 때문에 은행에서 LTV를 60%까지 적용받았다면 추가 대출이 어렵다.
