8·31 부동산대책 이후 2년…

‘집값은 가까스로 잡았지만 시장도 함께 죽였다.’ 참여정부 부동산대책의 결정판으로 불리는 ‘8ㆍ31대책’ 발표 이후 2년이 지난 현재 부동산 시장에 대한 평가다. 올 들어 주택시장의 분위기는 일단 ‘집값이 안정됐다’고 평가하기에 큰 무리가 없는 상황이다. 정보제공업체인 스피드뱅크에 따르면 올 들어 지난 7월까지 서울 아파트값 상승률은 0.75%로 거의 제자리걸음이다. 경기도는 오히려 0.06% 하락하는 등 약세로 돌아선 분위기다. 하지만 정작 시장에서는 올 들어 집값이 안정세를 보인 원인을 ‘8ㆍ31대책’에서 찾지 않고 있다. 오히려 집값이 민감하게 반응한 것은 종합부동산세나 양도소득세 등 세금이 아니라 대출규제와 공급 확대였다는 것이 전문가들의 견해다. ‘8ㆍ31 대책’ 이후 집값의 변화를 살펴보면 서울 재건축아파는 18.71% 올랐고 일반아파트 역시 22.18% 상승했다. 2년간의 집값 상승세를 감안하면 최근의 약보합세로 정책을 성공했다고 평가하기엔 무리라는 것이다. 특히 정부가 ‘정밀한 유도탄’에까지 비유하며 이른바 버블세븐 지역에 타깃을 맞춘 대책에도 불구하고 오히려 지난해 가을 이사철을 전후해 서울 강북과 수도권으로 집값 급등지역이 확대되는 상황으로 전개되기도 했다. 민간연구소의 한 관계자는 “당초 ‘더 이상의 대책은 없다’던 정부가 이후에도 수차례에 걸쳐 금융ㆍ공급 등 다양한 카드를 꺼내든 것도 따지고 보면 ‘8ㆍ31 대책’이 미흡했다는 것을 자인한 셈”이라고 말했다. 오히려 집값 안정에 결정적 영향을 미친 것은 분양가상한제 도입과 대출규제 강화, 신도시 공급확대 등을 담은 지난해 ‘11ㆍ15 대책’부터였다는 것이 시장의 분석이다. 물론 ‘8ㆍ31 대책’ 자체를 무조건 실패로 단정짓는 것은 무리라는 지적도 있다. 양도세ㆍ종부세 등 보유ㆍ거래세 강화가 강남권 등의 고가 주택에 대한 가수요를 어느 정도 차단했기 때문이다. 하지만 보유세와 거래세를 동시에 높임으로써 주택 보유자들의 ‘퇴로’를 차단해 거래마저 위축시킨 것은 여전히 과제로 남아 있다. 지방은 물론이고 최근 서울 강남권으로까지 확대되고 있는 대규모 입주지연 사태도 거래 침체에서 빚어진 문제로 분석된다. 이 같은 거래감소세는 건교부의 통계에서도 확연히 드러난다. 올 들어 7월까지 수도권 아파트 거래량은 11만1,000여건으로 전년 동기(14만7,000건)보다 24.5% 줄었으며 특히 서울지역의 경우 2ㆍ4분기 거래량은 전년 동기의 절반수준에 그친 것으로 나타났다. 특히 눈에 띄는 점은 대책 이후 주택규모별 집값 상승률이다. 김은경 스피드뱅크 팀장은 “이전까지 대형 아파트가 시장을 주도했지만 8ㆍ31 대책 이후에는 소형이 더 높은 상승폭을 보였다”고 지적했다. ‘8ㆍ31 대책’ 이후에는 66㎡형이 26.34%, 66~99㎡형이 22.31% 오른 반면 165㎡형 이상의 대형은 18.47% 상승하는 데 그쳤다는 것이다. 여전히 시장은 정부의 정책을 피해 끊임없이 새로운 투자처를 찾는 숨바꼭질이 계속된 셈이다. 이에 따라 변화하는 시장의 흐름에 맞춰 얼마나 시의 적절한 대응책을 찾는가에 정부 정책의 성패도 판가름 날 것으로 보인다.