금리가 오를 때는 빚테크가 재테크다.
이자 부담이 너무 커졌다고 생각될 때는 대출 원금을 줄이는 것이 최상의 방법이다. 여의치 않다면 대출이자가 저렴한 곳을 찾는 것이 차선책이다.
길을 건널 때 좌우를 살펴야 하는 것처럼, 변동금리 상품을 고정금리로 갈아탈 때도 좌우를 잘 살펴야 한다. 우선 중도상환 수수료와 신규 근저당설정비ㆍ수입인지대금 등 갈아타는 데 들어가는 비용과 갈아타서 얻게 되는 이자비용 절감을 두고 어떤 것이 더 큰지 잘 따져봐야 한다. 갈아타는 비용 대비 이자 절감 효과가 크지 않다면 포기하는 것이 좋다. 또 갈아타는 것이 유리한 경우라도 DTI(부채상환비율) 규제 강화로 갚은 돈 만큼 새로 빌릴 수 없는 경우도 있다. 사전에 미리 확인하는 것은 필수다.
주택담보대출 금리가 고삐 풀린 망아지처럼 계속 상승 중이다. 금리 인상이 예상되는 상황에서는 고정금리 대출이 매력적이다. 그러나 금리가 천정에 닿았다고 생각된다면 혼합형 금리상품을 살펴보는 것도 좋다. 이자 부담을 줄일 수 있는 상품들을 살펴보자.
● 국민은행 'KB 스왑연계 아파트담보대출'
스와프 금리 적용 고정금리 효과
국민은행이 지난 3월부터 판매 중인 ‘KB스왑연계 아파트담보대출’은 금리 스와프와 아파트 담보대출을 결합해 고정금리와 변동금리를 왔다갔다하면서 금리상승에 따른 이자부담을 줄이도록 설계한 상품이다.
이 상품은 변동금리 대출에 적용되는 시장금리가 아닌 스와프 금리를 적용해 계약기간 동안 대출금리를 고정시키는 효과를 누릴 수 있도록 설계됐다. 스와프 기간이 끝나면 3개월 변동금리부 대출로 전환되지만, 계약을 갱신하면 새로운 스와프 금리로 계속 거래가 가능하다.
대출 스와프 금리는 시장 스와프 금리에 은행의 중계비용 등 소정의 수수료를 가산한다. 시장금리는 중개기관인 로이터ㆍ불름버그 등이 고시하는 가격의 평균값으로 영업점 단말기나 인터넷 홈페이지를 통해 조회 가능하다.
지난 17일 현재 3년 만기 스와프 금리는 5.28%로 가산금리와 우대금리는 아파트담보대출과 동일하게 적용된다. 아파트담보대출 금리는 우대금리를 적용할 경우 연 6.01~7.61%, 스와프 금리는 연 5.94~7.54%로 스와프 금리가 더 낮다.
소득공제 대상 근로자는 최고 1,000만원 이내에서 납부한 대출이자에 대해 소득공제 혜택을 받을 수 있다는 점도 매력이다. 과세표준 4,000만원 기준으로 연 1%포인트 정도의 이자부담을 낮추는 효과가 있다.
다만 조기상환에 대한 부담이 크다는 점을 알아둬야 한다. 조기상환 수수료와 별도로 연 0.5%의 중도해지수수료를 내야 한다. 때문에 대출금 상환계획에 맞춰 스왑계약 기간을 선택하는 것이 좋다. 계약기간 중에 금리가 하락한다면 상대적으로 비싼 이자를 내는 셈이 된다.
● 하나은행 '이자 안전지대론'
금리 오를땐 고정 내릴땐 변동
하나은행의 ‘이자 안전지대론’은 금리 파생상품에 주택담보대출을 결합해 금리가 오를 때는 고정금리, 하락할 때는 변동금리로 금리가 내려가도록 설계한 상품이다.
가령 6,5%로 대출을 받았다면 CD금리가 상승해도 대출금리는 그대로 6.5%가 적용되지만 CD금리가 하락하면 가입할 때 금리보다 최고 1%포인트 낮은 5.5%까지 낮아지는 금리구조다.
올들어 금리가 오름세를 이어가면서 주택담보대출 이자 부담이 눈덩이처럼 불어나던 지난 5월에 출시돼 지난 14일까지 7,230억원 어치가 팔릴 정도로 인기다. 은행권의 주택담보대출 실적이 부진한 상황에서 인기를 끈 이유는 금리 변동 위험을 고객에게 전가하지 않고 은행이 떠 안았기 때문이다.
이 상품은 변동금리 대출이지만 급격한 금리 변동기에 금리 변동 위험을 은행이 떠 안아 금리 상승에 따른 고객들의 이자증가에 대한 불안감을 해소하면서 고정금리를 선택한 고객이 금리하락 때 혜택을 받지 못하는 단점을 보완했다. 고정금리의 단점을 보완하고 변동금리의 장점만을 살린 금융권 최초의 상품인 셈이다.
‘이자 안전지대론’은 주택을 담보로 제공할 경우에만 이용할 수 있으며 대출 기간은 만기 일시 대출은 3~10년, 원리금 분할상환 대출은 3년에서 최장 30년이다. 금리변동이 제한되는 금리상한 보장기간은 5년까지만 가능하며 이후에는 변동금리가 적용된다.
● 기업은행 'IBK 마이플랜 모기지론'
금리 일정기간 고정후 변동 전환
기업은행의 ‘IBK마이플랜 모기지론’은 아파트를 담보로 고정금리와 변동금리를 혼합한 혼합금리형 아파트 전용 담보대출 상품이다. 여기다 소득공제 혜택과 다양한 우대금리 혜택을 얹었다.
이 상품은 시중금리가 오르면서 고정금리 상품에 대한 관심이 높지만, 향후 금리에 대한 전망이 불투명한 상황에서 일정기간은 금리 변동 위험이 없이 안전하게 사용할 수 있는 고정금리로 가져가고 이후 변동금리로 바꿀 수 있도록 설계됐다. 올해 출시돼 최근까지 5,000여건에 4,500억원이 넘는 대출 실적을 기록했다.
이 상품은 최장 5년 이내에서 고객이 고정금리 대출기간을 자유롭게 선택할 수 있어 금리 인상에 대한 부담을 줄였다. 고정금리 대출 기간 이후에는 변동금리가 적용된다. 금리 변동 주기는 3개월, 6개월, 1년 중 선택하면 되고 최장 30년까지 최적의 대출 설계를 할 수 있다.
거치기간은 3년 이하다. 만기가 15년을 넘는 장기인 경우는 만기 분할 상환형 대출 상품 요건을 충족할 경우 최고 1,000만원까지 소득공제 혜택도 받을 수 있어 실질금리가 낮아지는 효과를 누릴 수 있다.
또 다양한 우대금리 혜택도 매력적이다. 65세 이상 노부모 봉양자나 장기 및 시신 기증자, 20세 미만 3자녀 이상 가정, 장애인 가정 등은 대출금리를 추가로 0.2%포인트 우대해준다.
기업은행 관계자는 “금리가 오르면서 대출이자에 대한 부담감이 커질 때는 고정금리 대출을 선택하는 것이 좋다”며 “앞으로 고정금리 상품을 더 많이 늘려나갈 계획”이라고 말했다.
● 농협 'NH 아파트 전세자금 대출'
거래실적 따라 최고 0.8%P 우대
농협중앙회가 판매 중인 ‘NH 아파트 전세자금 대출’은 서민의 주거안정을 위한 안전판 역할을 한다. 그 동안 저축은행이나 할부금융사 등 2금융권이 주도해 온 전세자금 대출을 농협이 취급함으로써 대출이자에 대한 부담을 크게 낮췄다. 우대금리 혜택이 많다는 점도 눈여겨볼 만하다.
이 상품은 만 20세 이상 가구주로 서울ㆍ경기ㆍ인천 지역에 있는 아파트를 신규로 전세 계약하는 전세자금 수요자이거나 수도권 아파트의 임차보증금을 담보로 생활자금이 필요한 고객들이 대상이다. 대출 한도는 전세자금은 2억원, 생활자금은 1억원 범위 내에서 임차보증금의 60% 까지다. 기존 세입자도 이용할 수 있다는 것이 큰 장점 중 하나다.
금리는 지난 17일 현재 시중 은행의 담보대출 수준인 7.07%(CD금리+2.0%포인트)다. 거래 실적에 따라 최고 0.8%포인트까지 우대 받을 수 있어 2금융권이나 시중 은행의 전세자금 대출에 비해 저렴하다.
대출 기간은 주택임대차 계약기간 이내에서 최고 2년까지이며 임대차 기간이 연장되면 대출 기간도 연장할 수 있다. 농협은 서울보증보험ㆍLIG 손해보험과 협약을 맺고 이 상품을 만들어 자체적인 안전장치도 만들었다.
농협 관계자는 “이 상품은 최근 전세가격이 급등하면서 어려움을 겪고 있는 전세입주자들의 부담을 덜어주기 위해 이용의 편의성을 강화하고 금리를 최대한 낮췄다”며 “조만간 가입 고객 범위를 전국적 확대할 예정"이라고 말했다.
