[규제 외면하는 강남 재건축] <하> 개발이익 환수, 공급 병행만이 해답

참여정부의 안이한 상황 인식과 어설픈 대책이 지금의 재건축 문제를 가져왔다는 게 전문가들의 지적이다. 어떻게 하면 강남 재건축을 잡을 수 있을까. 해답의 열쇠는 재건축 가격이 왜 올랐는지를 제대로 파악하는 것에서 찾을 수 있다. 지금의 재건축 아파트 가격구조는 앉아서 떼돈을 만질 수 있도록 돼 있다. 강남 재건축 가격을 떠받쳐온 것은 막대한 ‘개발이익’이다. 용적률 상향과 이로 인한 평형 증가, 일반 분양을 통한 시세차익이 ‘돈방석’을 가능케 했다. 대표적인 재건축 성공사례로 꼽히는 대치동의 한 아파트. 이 아파트 60평형 소유자는 5년 만에 20억원이 넘는 엄청난 시세차익을 남겼다. 지난 2000년 10월 4억7,000만원 하던 34평형이 재건축을 통해 29억원짜리 60평형 아파트로 바뀐 것이다. 재건축 추가 부담금은 8,420만원에 불과했다. 집값을 끌어올린 핵심 요인 중 하나가 바로 용적률이다. 재건축 이전 115%였던 용적률은 이후 297%로 대폭 늘어났다. 조합원들은 늘어난 용적률로 자신들의 집도 늘렸고 나머지는 일반에 분양(254가구)해 이익을 챙겼다.재건축 가격을 잡으려면 이 같은 불로소득을 제도적으로 없애야 한다는 게 전문가들의 대체적인 지적이다. 현재 임대주택 의무건립제도가 시행되고 있지만 이 같은 간접개입만으로는 효과를 거둘 수 없다는 게 증명된 상태다. 대안으로 도입이 검토되고 있는 것이 ‘재건축 개발부담금’이다. 박헌주 주택도시연구원장은 이에 대해 “용적률 상향에 의한 재건축으로 발생한 개발이익은 소유자의 투자가 아닌 행정행위로 발생한 특별한 이익, 즉 환수해야 할 우발이익”이라고 밝혔다. 재건축 조합원들이 일반 분양분보다 10~30% 싸게 공급받아 재산을 불리는 구조도 뜯어고쳐야 한다. 이를 막기 위해 조합원 분양가와 일반 분양가를 동일하게 하도록 하는 ‘분양가 단일화’제도를 도입해야 한다는 의견도 제기된다. ‘재건축 불패 신화’는 재건축에 대한 환상을 가져왔다. 조그마한 호재라도 곧바로 집값 급등으로 이어진 것은 재건축에 대한 막연한 기대감 때문이다. 이를 막기 위해 무분별한 재건축을 제도적으로 막아야 한다는 주장이 제기되고 있다. 재건축 총량제를 도입하고 대항마로 리모델링을 적극 지원해야 한다는 논리다. 김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “사회적 자원낭비와 무분별한 재건축을 억제하기 위해 우선적으로 리모델링을 의무화하고 재건축은 2차 단계에서 허용하도록 제도화할 필요가 있다”고 말했다. 만성적인 강남권 공급부족이 기존 주택의 희소성을 높이고 재건축 가격 급등을 가져왔다는 분석도 있다. 강남권에서 사실상 유일한 주택공급원 역할을 해온 재건축의 순기능을 살려야 한다는 지적이다. 조주현 건국대학교 교수는 “근본 원인은 수요 공급문제에 있다”며 “ 재건축 수요를 규제로 억제하는 것이 단기적인 효과가 있을지는 몰라도 장기적으로는 공급이 위축돼 더 큰 문제를 불러일으킬 수 있다”고 지적했다. 일부에서는 규제 일변도의 정부 정책이 재건축 집값 상승의 빌미를 제공했다고 지적하기도 한다. 한 업계 관계자는 “강남에 대한 일방통행식 대증요법 처방이 내성만 길러주는 역효과를 낳았다”며 “강남은 큰 틀의 규제만 하고 나머지는 시장에 맡기는 게 상책”이라고 밝혔다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관이 6일 본지의 지적을 언급하면서 “강남 재건축 등에서 실수요자 중심의 거래가 있는지 여부를 파악하라”고 지시한 것은 규제 일변도의 ‘대(對)강남’ 정책의 한계를 정부가 인식하기 시작한 것으로 분석된다. 특히 강남권의 ‘실질공급 확대 방안’ 검토까지 언급한 한 부총리의 발언은 향후 정부의 재건축 정책의 방향 선회를 암시하는 것이어서 주목된다. 판교ㆍ송파 신도시와 강북 뉴타운 등 비(非)강남권의 인프라 확충을 통해 중장기적으로 강남권 수요 분산을 유도하되 강남권의 단기 수급불균형을 해소하기 위해 재건축 규제완화 등의 조치를 검토할 가능성도 배제할 수 없다는 것이다.