정부가 재건축 개발이익 환수에 관한 논의를 구체화 하고 있는 것은 재건축 사업수익성 자체를 낮춰 `투기 소지`를 원천적으로 없애겠다는 의도로 파악된다.
정부는 지난해부터 재건축 투기를 막기 위한 부동산안정대책을 잇따라 내놓았으나 그 내용은 주로 안전진단 요건을 강화하거나 양도세 등을 높이는 수준에 국한돼왔다. 이 때문에 저밀도지구 재건축 아파트처럼 입지여건이 좋고 일반분양 물량이 많아 사업수익성이 좋은 곳에서는 여전히 가격이 다시 급등하는 한계를 드러내왔다.
또 정부가 재건축 시장안정을 위해 내놓을 수 있는 카드가 이미 대부분 고갈됐다는 점도 이번 논의를 부추겼던 것으로 분석되고 있다. 건교부의 한 관계자는 “부동산 세제 강화방안은 불황이 장기화되는 상황에서 자칫 디플레이션을 초래할 수 있다는 점에서 더 이상 꺼내 들기 힘들고, 재건축 제도강화도 이미 지난 7월부터 시행된 도시 및 주거환경 정비법을 통해 정비된 상태라서 다시 건드리기 어렵다”고 말했다.
따라서 이번 재건축 개발이익 환수 방안은 전체 주택시장에 대한 파장은 피하면서 재건축 투기의 목줄을 죄기 위한 당국의 고육책으로 풀이된다.
◇법률적 난관 많아 = 하지만 이번 방안들을 실행하려면 먼저 법률적으로 풀어야 할 난관이 많다는 것이 재건축 전문가들의 분석이다.
우선 `개발이익 환수를 위한 법률`(이하 개발이익환수법)의 경우 개발사업으로 인해 토지가격이 올랐을 경우 그 초과이득에 대해 개발부담금을 물도록 하는 것이므로 건물을 헐고 짓는 재건축 사업을 대상으로 삼는 데는 문제가 있다는 지적이다.
사유재산권 문제도 걸림돌로 작용하고 있다. 택지개발사업과 재개발과 달리 재건축은 사업시행주체가 공기관이 아닌 민간이기 때문. 따라서 재개발ㆍ택지개발사업과 같은 공공사업에 적용되는 개발이익환수법을 민간 사업인 재건축에 적용한다는 점은 법률적으로 무리가 있다는 것이다.
임대아파트 건립 문제도 마찬가지. 영세한 임차인이 대부분인 재개발구역과 달리 다소 여유가 있는 아파트 세입자를 사업시행조합의의 재산권을 침해하면서까지 보호해야 하는 지에 대해 고민해야 한다는 것이다.
법무법인 산하의 오민석 변호사는 “재개발과 재건축사업의 가장 큰 차이점은 시행 주체가 공공이나 민간이냐 인데 이런 차이를 무시하면서 까지 재건축사업의 개발이익을 환수한다는 것은 것은 문제가 있다”고 설명했다.
◇주택가격 불안 야기 우려 = 정부의 이번 방침이 시행될 경우 중ㆍ장기적인 주택불안을 다시 야기할 수 있다는 게 주택업계 관계자들의 분석이다.
개발이익환수법 적용이나 광역시설부담금 부과율 강화로 재건축사업에 들어가는 간접비용이 급증할 경우 사업시행 조합은 이를 보전하기 위해 일반분양 가격을 터무니 없이 높이게 된다는 것. 이렇게 되면 그렇지 않아도 천정부지로 치솟는 재건축 아파트 일반분양 물량의 분양가는 더 높아질 수 밖에 없게 되는 심각한 부작용을 낳게 된다는 지적이다.
김희선 부동산114상무는 “늘어난 사업비용을 일반분양가격에 전가시키는 재건축조합들이 많았다”며, “이는 인근아파트 시세까지 함께 끌어올리는 부작용을 낳게 된다”고 말했다.
<민병권기자 newsroom@sed.co.kr>
