최근 부동산가격 상승에 따른 대책의 일환으로 토지공개념(土地公槪念)에 관한 논의들이 많다. 이를 둘러싼 몇 가지 논란의 쟁점에 대해 한번 정리해보자.
먼저 토지공개념은 ‘소설’이 아니다. 토지의 소유ㆍ사용(이용)ㆍ개발ㆍ수익(受益)ㆍ처분은 공공의 이익이나 공공복리의 증진을 위해 필요한 의무와 제약을 받는다. 이것이 바로 토지공개념이다. 토지는 고정돼 있고 쉽게 증가할 수도 없는 자원이다. 외부 효과도 크다. 또 ‘재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다’(헌법 제 23조 제 2항).
특히 토지에 대해 ‘국가는 국민 모두의 생산 및 생활 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용ㆍ개발과 보전을 위해 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다’(헌법 제 122조). 따라서 지난 89년에 토지에 따른 개발이익을 환수하기 위해 토지초과이득세와 개발부담금제 등이 도입된 것이다.
둘째, 토지공개념은 반시장경제적인 것이 아니다. 오히려 시장경제를 유지하기 위한 사회적 비용을 지불하는 것이다. 토지에 대한 투자나 거래ㆍ이용은 자유롭다. 다만 토지로부터 얻는 개발이익이 환수될 뿐이다. 그와 같은 우발이익(Windfall Profit)은 토지소유자의 노력과는 관계가 없다. 사회ㆍ경제적 요인에 의한 것이기 때문에 소유자의 전유물도 아니다. 또한 실현되지 않은 개발이익도 당연히 소득이다. 납세자에게 소득의 증가에 따른 담세력의 증대가 있다. 이에 대한 과세는 위헌이 아니다. 자본이득의 실현 여부는 과세소득의 유무가 아니라 자산의 보유와 구성에 관한 문제이다. 따라서 ‘과세대상인 자본이득에 미실현이득을 포함시킬 것인가의 여부는 입법정책의 문제일 뿐 헌법상의 조세개념과는 아무런 관련이 없다’. 그러므로 유휴지만 법률에 명시한다면 토지초과이득세는 위헌이 아니다.
셋째, 투자의욕도 저해되지 않는다. 개발부담금은 정상지가보다 높게 오른 땅값의 일정 부분만 환수된다. 사업자의 통상적인 이익은 보장된다. 토지초과이득세도 유휴토지나 비업무용토지에만 과세한다. 또 과표도 토지가 오른 가격 중에서 전국적으로 오른 평균지가 상승분과 토지에 투입된 개량비 등은 제외한다. 노력 없이 올라간 초과이득에 대해서만 세금을 낸다.
토지공개념이 시행된 뒤 92년 이후 연속 땅값이 내려갔다. 이와 함께 5대 신도시와 200만가구 주택건설로 92년에는 아파트 가격이 5.0% 이상이나 내려갔다. 그 결과 외환위기 이후 금융시장의 붕괴나 그에 따른 실물경제 악화도 막을 수 있었다. 일본처럼 복합불황을 겪지 않았다.
