'지분형 아파트' 투자 수익률 "지방 채권형펀드에도 못미쳐"

새 정부가 추진 중인 지분형 아파트의 재무적 투자수익률이 지방의 경우 채권형 펀드에도 미치지 못하는 것으로 나타났다. 이에 따라 재무적 투자자의 투자수익 보장을 위해 소유자에게 지분 부족분에 대한 임대료를 부과하고 분양권 전매제한도 대폭 완화해야 할 것으로 지적됐다. 김관영 한양대 경제학부 교수는 한국주택학회가 19일 대한상의에서 ‘지분형 분양제도 쟁점은 무엇인가’를 주제로 개최한 정책토론회 주제발표에서 이같이 주장했다. 김 교수는 주제발표에서 “현재 지분형 주택 분양제도에서 가장 큰 걸림돌로 지적되는 것이 청산 전까지는 일정 수익이 발생하지 않는다는 점”이라고 말했다. 김 교수는 “특히 지방 아파트는 분양가상한제로 인한 시세 차익을 감안하더라도 수익률이 채권형 펀드에도 못 미친다”고 강조했다. 김 교수가 제시한 자료에 따르면 서울 아파트의 경우 10년간 131%의 수익률을 나타냈지만 지방은 수익률이 29.4%에 불과한 것으로 분석됐다. 이는 같은 금액을 채권형 펀드에 투자했을 때 46.8%의 수익률을 나타낸 것보다도 훨씬 낮은 것이다. 그는 이 때문에 51%의 지분을 가진 소유자(실거주자)에게 지분 부족분에 대해 임대료를 부과해 재무적 투자자의 수익을 보전해줄 필요성이 있다는 의견을 제시했다. 김 교수는 이와 함께 “최대 10년간 분양권 전매를 제한하는 제도로는 자금 회수기간이 너무 길어 문제가 있다”며 “전매제한을 완화해 지분 청산시기를 탄력적으로 운영할 수 있도록 해야 한다”고 말했다. 이날 토론회에서는 전용 85㎡ 이하 중소형으로 제한된 지분형 아파트의 투자 대상을 중대형으로 확대해야 한다는 의견도 제시됐다. 토론회에 참석한 박헌주 주택도시연구원 석좌연구위원은 “적용 아파트를 중소형으로 제한하면 다양한 계층의 수용이 어려울 것”이라며 “자유로운 수익 모델 창출을 위해 사업시행자에게 주택 규모 등을 일임해야 한다”고 말했다. 강민석 메리츠증권 부동산금융연구소 수석연구원은 “유동성을 확보하지 못하면 지분형 분양주택은 금융권의 투자를 기대하기 어렵다”며 “하지만 현실적으로 유동화를 위한 자산담보부증권(ABS) 발행요건을 충족시키기 힘들다”고 지적했다.