판교급 개발 3곳 "없어서 못팔아"

고양 삼송역 주변 집단취락지에 공영개발을 추진하는 주민측과 이에 반대, 자체 개발을 주장하는 주민측이 나란히 플래카드를 내걸었다.

주변 농지와 관리지역의 땅값이 빠르게 상승하면서 개발압력이 높아지고 있는 양주 옥정지구 전경.

“고양 삼송 등 3곳을 판교급으로 개발한다고 정부가 발표한 후 투자자들이 대거 몰리면서 택지지구 외곽의 개발 가능성이 높은 땅은 이미 많이 올랐습니다. 한차례 태풍이 지나가기는 했지만 좋은 물건은 여전히 없어서 못 팝니다.” 고양시 삼송역 인근 장공인중개사무소의 장성일 사장은 “판교급 신도시 개발 발표 후 한달이 지났지만 투자자들의 관심은 꾸준히 이어지고 있다”며 이같이 말했다. ◇주변지역 땅값 급등현상 보여=지난 2월17일 건설교통부는 ‘판교발 투기’를 막기 위해 고양 삼송, 양주 옥정, 남양주 별내지구를 ‘판교급 신도시’로 개발한다고 발표했다. 이들 택지지구에는 투자자들이 몰려들었고 주변 미분양 아파트는 판매건수가 늘어나는 등 모처럼 함박웃음을 지었다. 판교급 개발 발표 후 한달이 지났지만 이들 택지지구에는 투자자들의 발길이 꾸준히 이어지고 있다. 장 사장은 “외지인들은 농지취득 조건을 갖추기가 까다롭지만 투자자들은 꾸준히 괜찮은 매물을 탐색하고 있다”며 “개발 가능성이 높은 대로변 농지가 주된 관심대상”이라고 말했다. 고양 삼송지구 주변은 대부분 그린벨트로 묶여 있었지만 서울과 가까워 비교적 높은 가격대를 유지해온데다 신도시급 개발 소식으로 추가로 오르면서 서울 땅값에 근접하고 있다. 실제 삼송역 주변 집단취락지역의 경우 평당 2,000만~3,000만원을 호가하고 있다. 그린벨트 해제 예정지역 내 농지는 평당 300만원 안팎, 식당 등으로 개발이 가능한 그린벨트 도로변 농지는 평당 80만~90만원대에 거래되고 있다. 하지만 수요층이 많은 300~400평 규모의 소규모 매물은 소유주가 매물을 거둬들이면서 구하기가 쉽지 않다. 양주 옥정지구 주변 땅값도 많이 뛰었다. 농지가 평당 70만~80만원대에 거래되고 있으며 도로변은 200만~300만원, 아파트 진입로 주변은 최고 700만~800만원을 호가하고 있다. 최근 3년 만에 2배 이상 뛴 것으로 판교급 개발 소식으로 상승세가 계속 이어지고 있다. ◇분양권 반짝인기, 아파트 매수세는 없어=정부발표 직후 주변 분양권이 소진되기도 했지만 반짝인기에 그치면서 매수세가 이어지지 않고 있다. 기존 아파트도 인기가 높지 않다. 기반시설이 갖춰지지 않아 입주 후 상당 기간 불편을 감수할 수밖에 없고 대안인 전세수요도 찾기 힘들기 때문이다. 판교 신도시급 개발 발표 이후 양주시 일대의 미분양이 일부 해소됐지만 아파트 가격은 크게 오르지 않았다. 또 신규분양 아파트의 경우 신도시급 개발을 내세워 붐 조성에 나섰지만 분양결과를 낙관하지 못하고 있다. 양주시의 경우 개발이 완료된 덕정지구에 1만여가구가 공급된 것을 비롯해 고읍 택지 및 주변지역, 신규분양 아파트 등 3만여가구가 향후 2~3년 사이 대거 공급될 예정이다. 양주시 광사동 대방부동산의 이우연 사장은 “양주시에는 이들 신규공급 아파트에 입주할 만한 수요층이 없다”면서 “외부에서 움직여줘야 하는데 기반시설이 부족해 쉽게 들어오려고 하지 않는다”고 말했다. 실제 국도 3호선 우회도로(평화우회도로)와 전철 경원선 연장 개통이 지연되면서 올 하반기 입주가 예정된 ‘양주LG자이’의 경우 주민들이 상당 기간 불편을 겪을 것으로 우려되고 있다. 하지만 신도시가 들어선 후를 생각한다면 장기적으로는 아파트의 투자가치가 높다는 의견도 있다. ◇교통인프라 개선이 투자 관건=삼송ㆍ옥정ㆍ별내 3개 택지지구가 안고 있는 문제는 개발 후 예상되는 교통난이다. 따라서 판교급 신도시로 개발하려면 교통인프라의 획기적 개선이 필수적이다. 교통대란을 막기 위해 고양 삼송지구의 경우 지하철 노선 신설이 필수적이며 양주 옥정지구는 현재 공사 중인 평화우회도로와 별개의 기간 도로망 개설이 필요하다. 남양주 별내지구도 도로망 신설이 요구된다. 이들 신설 도로망 주변이 유망 투자처가 될 것으로 전망된다. 양주시의 경우 그린벨트가 적고 관리지역이 상대적으로 많아 개발압력이 매우 높다. 때문에 양주시는 난개발을 막기 위해 도로변의 개발행위를 엄격하게 제한하고 있어 투자에 신중을 기해야 한다. 고양 삼송지구는 현재 택지지구에서 제외된 삼송역 주변 집단취락지역을 향후 어떻게 개발하는가도 관심거리다. 이 지역을 빼놓을 경우 삼송지구는 남북 두개의 지역으로 쪼개져 신도시로서의 모습을 갖추기가 어려워 보인다. 은평 뉴타운과의 연관성도 관심을 가질 만하다. 은평규 진관외동 한양공인의 이양호 이사는 “은평 뉴타운과 삼송지구는 서로 밀접하게 연관돼 개발되고 있다”며 “뉴타운 토지보상금이 주변지역으로 흘러들어갈 가능성이 높다”고 말했다.