개발이익환수제로 재건축 무산·지연<br>서울 재건축 주택공급 분담률 50% 넘어 "강남권 집값폭등 부를수고" 우려 목소리
개발이익환수제가 본격 시행될 경우 재건축 사업의 무산 및 지연으로 도심권 새 아파트 공급에 적잖은 차질이 빚어질 것으로 우려되고 있다.
24일 건설교통부 등에 따르면 지난 89년부터 2003년까지 재건축 사업에 의해 공급된 주택은 80만 여 가구에 이른다. 재건축이 가격 상승 등 부작용 못 지 않게 신규 주택 공급원으로서의 역할을 해 왔던 셈이다. 특히 서울은 신규 공급물량의 50% 정도가 노후 아파트 신축에 의한 것으로 재건축 의존도가 매우 높은 상태다.
이에 따라 서울 등 도심권 주택 수요를 외곽 등으로 분산시키지 않으면 재건축 사업의 무산 및 지연이 오히려 희소성을 높여 집값 폭등의 단초를 제공할 수 있다는 주장도 제기되고 있다.
◇재건축 신규 공급원 역할= 2003년 재건축 사업에 의한 공급 주택 수가 전체 공급주택의 34%를 차지하고 있다. 특히 도심권 등 기존 시가지의 경우 재건축 사업의 주택공급 분담률이 50%에 이르고 있다.
한 예로 서울의 재건축 사업 주택공급 분담률은 2001년 43.7%, 2002년 52.7%, 2003년 51.6% 등으로 새 아파트의 절반 정도가 노후 아파트를 헐어서 건립된 것이다.
서울의 경우 강북권은 재개발 구역이 많이 분포돼 있어 재건축 무산 및 지연에 따른 주택공급 감소 부작용이 크지 않을 것으로 보인다. 반면 서울 강남권은 재개발 추진 단지가 전무한 상태로 재건축이 절대적이다. 개발이익환수제 시행은 주택 수요 층이 두터운 강남권의 새 아파트 공급 감소를 의미한다고 볼 수 있다.
◇강남권, 청약통장 사용 새 아파트 분양 어렵다= 개발이익환수제를 시행할 경우 상당수 사업의 무산 및 지연이 예상되고 있다. 문제는 사업을 추진하는 단지도 일반 분양되는 물량이 거의 없다는 점이다. 김현아 건설산업연구원 박사는 “재건축 사업시 기존 주택 수 대비 건립 가구수가 1.7배로 크게 떨어졌다”며 “이 비율은 앞으로 계속 하락할 수 밖에 없다”고 말했다.
예전에는 1,000가구가 헐리면 700가구가 일반에 공급됐다. 그러나 현재는 소형주택의무비율 강화, 개발이익환수제 등으로 일반 공급이 거의 없는 1대 1 형태의 재건축을 추진하는 단지가 거의 대부분이다.
강남구청 주택과의 한 관계자는 “도심에서 새 아파트를 받기 원하는 수요는 줄지 않고 있는데 재건축 규제 강화로 새 아파트 공급 마저 없게 되면 부작용이 나타날 수 밖에 없다”며 “이 같은 부작용을 최소화 하는 방안도 동시에 검토돼야 할 것”이라고 말했다.
