재건축 아파트 조합원지분가격은 로열층 프리미엄 등이 얹혀져 분양가보다 높게 형성되는 것이 일반적이다. 하지만 최근 주택업체와 조합이 블루칩아파트의 분양가격을 크게 올리는 바람에 일반분양가격이 오히려 조합원지분 가격보다 높은 「가격역전현상」이 벌어지고 있는 것.◇지분매입과 일반분양 최고 1억원 이상 차이=청탑·한신아파트를 재건축하는 이촌동 삼성리버스위트 아파트는 지난 6일 11차 서울지역 동시분양에서 전평형 1순위에서 마감됐다. 한강이 보이는 앞쪽 101동 51평형은 6억9,900만원이라는 높은 분양가에도 105대1의 경쟁률을 기록했다. 이 평형에 추가비용 부담없이 입주할 수 있는 조합원지분(청탑아파트 32평형)은 한달전 최고 5억8,000만원선에 거래됐다.
조합원 지분매입때의 금융비용을 1억원, 일반분양의 금융비용을 3,000만원으로 가정하면 결국 조합원 지분매입이 4,000만원정도 적은 비용이 든다는 계산이다. 더우기 조합원층이 한강 조망권이 훨씬 좋은 로열층이라는 점에서 입주후의 시세차이까지 감안하면 투자수익은 1억원 이상 차이가 날 것이라게 현지중개업소의 설명이다.
◇조합과 주택업체의 이해가 맞아 떨어진다=일부 블루칩 아파트의 조합원지분과 일반분양가의 「가격역전현상」은 분양가가 자율화되고 분양이 활기를 띠면서 생겨난 것.
특히 일부 인기아파트의 경우 내부적으로 책정됐던 분양가격도 예상 청약경쟁률을 반영해 분양직전 5~10% 정도를 끌어올리기도 한다. 즉, 예비 광고나 전화설문 등을 통해 해당아파트의 수요를 미리 파악한 후 수요자 가격저항선 가까이 분양가를 끌어 올리는 것이다.
◇실수요자 부담만 가중=내년 서울에서 공급될 아파트는 4만5,000~5만가구. 이 가운데 재건축·재개발을 통해 공급될 아파트가 70%이상을 차지할 전망이다. 특히 수요자들이 선호하는 강남·한강변아파트는 90% 이상이 재개발·재건축을 통해 공급될 물량이다. 따라서 수요자가 몰리는 한 블루칩아파트의 분양가격은 오르고 조합원지분과 일반분양가의 가격역전현상도 더욱 확산될 것이라는게 전문가들의 전망이다.
당장 내년 2월 일반분양 예정인 화곡대우 아파트(총 2,176가구)만 하더라도 현재 조합원 지분 시세는 1,800만원정도의 추가비용을 들이면 41평형 입주하는 13평형이 2억2,000만원, 56평형에 무상입주하는 20평형은 3억1,500만원선이다. 이 아파트의 일반분양가는 조합원 지분거래가보다 5~10%가량 높은 평당 600만~700만원선으로 책정될 것으로 알려지고 있다.
부동산 정보업체인 닥터아파트 곽창석실장은 『일부 인기 재건축아파트의 가격역전현상은 인근 비슷한 입지의 재건축아파트 조합원 지분가격 상승과 분양가 인상으로 이어져 결국 실수요자들의 부담을 가중시킬 것』이라고 진단했다.
이학인기자LEEJK@SED.CO.KR
