`5ㆍ23 정부의 부동산 투기 억제책`발표로 재개발에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 재개발 지분이 주목을 받고 있다.
아파트 분양권 전매가 전면적으로 금지되고 재건축 아파트에 후분양제가 우선 적용되면서 상대적으로 규제를 덜 받는 재개발 지분이 떠오르고 있는 것이다. 재개발 조합원 지분은 전매제한 대상에서 제외되며, 분양방식 역시 기존의 방식이 적용된다.
서울 각 지역 중개업소에 따르면 재개발 지분 매수 문의가 늘고 있으며 가격 역시 소폭 상승하고 있는 추세. 재개발 투자 전문 컨설팅 업체인 미리주닷컴의 김종수 부장은 “투자자들 뿐만 아니라 서울지역에 내집마련을 원하는 실수요자들은 재개발 아파트에 주목할 필요가 있다”고 조언했다.
◇유망지역의 경우 호가 높아 = 최근 부동산 가격이 오르면서 재개발 지분 역시 호가가 많이 올라 있는 상황이다. 또한 구획지정이 되거나 사업시행 인가를 받은 지역은 이 같은 추세가 더욱 강하다.
사업시행인가를 받은 지역들은 투자 안정성이 높은 만큼 가격이 강세다. 성북구 금호 11구역과 길음5ㆍ6구역 등이 대표적인 예. 대우건설이 시공사로 선정된 이 구역은 23평형을 받을 수 있는 11평짜리 대지지분이 1억9,500만원에 시세가 형성돼 있다. 은평뉴타운 내 위치해 있는 5ㆍ6구역은 삼성이 시공사로 선정돼 있는 상태이며 대단지여서 주목을 받고 있다. 평당가가 1,000만원이 넘어 10평형이 1억1,000~2,000만원 선에 시세가 형성돼 있다.
조합설립인가를 받은 지역 역시 사업진행이 수월한 편이어서 안전 투자를 선호하는 투자자들에게 인기라는 게 현지 부동산 관계자들의 설명이다. 조합설립인가를 받은 마포구 신공덕 5구역은 26평형을 받을 수 있는 지분이 2억2,000만원 선에 가격이 형성돼 있다.
구역지정준비중인 아현 2구역과 3구역 역시 한 달 사이에 지분가격이 500만~1,000만원 가량 올랐다. 33평형 분양권을 받을 수 있는 14평형짜리 대지지분이 1억 4,000만원선(향후 추가부담금 2억1,000만원 예상)에 거래되고 있다.
이 같은 유망지역의 사업진행이 빠른 구역들은 가격이 사실 높은 편이다. 추가부담금을 고려하면 현 시세와 맞먹는 지역들도 많다. 그러나 마포구, 길음동, 성동구 등은 향후 가격 상승이 예상되는 지역이므로 어느 정도 수익을 기대할 수 있다는 게 부동산 전문가들의 설명이다.
◇틈새지역에 눈길 돌려라 = 좀 더 큰 폭의 수익을 올리고자 하는 투자자들은 마포구, 용산구 등 기존의 인기 재개발 투자처 보다는 틈새지역으로 눈을 돌릴 필요가 있다. 단지 규모가 비교적 작더라도 역세권에 위치한 구역이나 사업추진 단계 역시 초기 단계인 곳도 노려봄직하다.
은평구수색동 수색3ㆍ4구역은 상암지구 개발의 혜택을 같이 누릴 수 있는 장점이 있다. 경의선 복선화라는 호자 역시 남아 있어 향후 발전 가능성이 기대된다. 건축 세대수는 272가구로 비교적 소규모 단지이며 현재 구역지정 중이다.
서대문구 남가좌8구역 역시 저평가된 물건을 중심으로 공략해봄직하다. 용적률 200%건폐율 20%를 적용 503가구가 들어서며 이중 218가구가 일반분양 된다. 지하철 6호선 증산역이 도보로 10분거리이며 삼성물산이 시공사로 선정돼 있어 브랜드파워로 인한 프리미엄이 예상된다.
시유지가 많은 재개발 구역도 수익이 예상된다. 월곡1ㆍ2구역 등은 시유지 점유권을 사들여 이주비 지금 전후로 불하를 받을 경우 수익이 예상된다. 현재 프리미엄만 평당 300만원 선에 형성돼 있을 정도로 인기가 있다.
지난해 주목을 받았던 흑석 4ㆍ5구역도 아직 상승여력이 남아있는 지역. 그러나 지분이 크고 고도지구에 걸려 있는 점 등을 감안 투자를 고려해야 한다. 지분이 20~30평형 규모로 2~3억 가량의 투자자금이 필요하다.
◇투자 시 유의할 점 = 재개발 투자는 일반인들이 선뜻 하기 어려울 정도로 수익률 계산이나 주의사항이 많다. 먼저 우선 조합원 수가 많지 않은 구역을 골라야 한다. 아무리 유망지역이라도 조합원수가 많다 보면 일반분양 분이 적어 개발이익이 떨어지기 때문. 특히 옥수구역 등 다가구를 다세대로 불법 분할한 지역 등은 피해야 한다.
또한 적용 받을 수 있는 용적률을 따져봐야 한다. 재개발 아파트는 대부분이 사업추진 시 2종(용적률 200%)으로 계획하기 때문에 종세분화의 큰 영향을 받지 않을 것으로 예상되지만 1종으로 결정될 경우 치명적이다. 따라서 매입하기 전에 구청에 문의를 하는 것이 좋다. 또 한강변 인근 구역들은 수변 고도제한을 받으면 용적률에 제한을 받게 되므로 이것 또한 주의해야 한다.
<이혜진기자 hasim@sed.co.kr>
