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『 ‘종잣돈으로 부동산 틈새시장 찾아 투자할 곳 없을까?’ 재테크 원론에는 내 집 등 부동산에 투자한 뒤 여윳돈으로 주식에 투자하라는 말이 있다. 주식시장은 워낙 변동이 큰 반면 부동산시장은 상대적으로 안정적이고 바람을 타면 탄력적으로 상승하는 경향이 있기 때문이다. 그렇지만 부동산에 투자하기 위해서는 보통 2~3억원대가 소요되는 경우가 대부분이라 종잣돈이 부족한 투자자들은 고민일 수 밖에 없다. 강남 등 버블세븐은 말할 것도 없고 강북이나 강서권 전용 85㎡를 전세를 끼고 산다고 해도 3억원대 중반, 대출까지 받아도 2억원대의 실투자금이 소요된다. 하지만 부동산시장의 틈새를 찾다보면 수천만원~1억원대 초반의 종잣돈을 가지고 레버리지를 일으키는 방법으로 투자하는 방법이 적지 않다는 것을 알 수 있다. 우선 도심재개발 추세에 맞춰 전세나 대출을 끼고 재개발 예정지 주변 다세대(빌라)를 사거나, 재개발ㆍ뉴타운 예정지의 소규모 지분을 매입하는 방법이 있다. 저평가된 아파트 중에서도 소규모 투자가 가능한 곳도 있다. 또한 정부의 미분양 아파트 지원책을 감안해 미분양아파트를 선별해 잡거나 미분양펀드에 가입할 수도 있다. 소액으로 경매시장에서 발품을 파는 것도 괜찮다. 강남의 대형 빌딩도 부동산펀드나 리츠를 통해 간접투자할 수 있다. 이도 저도 안되면 맘에 맞는 지인이나 동호회에서 공동투자를 모색할 수도 있다. 다만 이 모두 투자 수익을 올리기 위해서는 주의점도 적지 않다. 이병훈 스피드뱅크 팀장은 “종잣돈의 규모와 감당할 수 있는 대출액을 계산한 뒤 투자 예상기간과 목표 수익률을 정해 틈새시장을 찾아야 한다”며 “장밋빛 전망만 그려서는 안되면 리스크 요인을 충분히 감안해야 한다”고 조언했다. 』 ● 빌라·재개발 지분·오피스텔 "눈에 띄네"
강북·강서권 전용 70㎡빌라 2억원대
전세금 끼고 실투자금 1억이면 가능 전세를 사는 직장인 L(41)씨는 지난해 주식에 투자했다가 큰 손실을 입고 요즘은 부동산시장에서 투자처를 물색하고 있다. 초고유가 장기화 조짐과 미국 서브프라임모기지 사태의 지속 등으로 국내외 경기가 불안하긴 하지만 부동산 시장에서 틈새를 찾아 손실분을 다소나마 만회하기 위해서다. L씨처럼 가용자금이 별로 없는 투자자들에게 부동산시장에서 틈새를 찾아 할 수 있는 투자방법과 유의점을 소개한다. ◇재개발 이주수요 겨냥한 빌라투자= 직장인 K(39)씨는 요즘 뉴타운ㆍ재개발 이주 수요를 겨냥해 일반 주택단지내 다세대(빌라) 투자를 검토하고 있다. 강북, 강서권 뉴타운과 재개발 이주가 속속 진행되면서 빌라 매수나 전세 수요가 늘어나는 추세이기 때문이다. 이에 따라 빌라가격도 최근 2~3년새 곳에 따라 최고 2배, 대체로 30~40% 이상 뛴 곳이 많아 발품을 많이 팔아야 한다. 그렇지만 강북, 강서권에서 대지지분 33㎡가 조금 넘고 전용 70㎡ 가까이 되는 빌라(방3개)가 2억원대 후반이어서 전세금과 대출을 낀다면 실투자금 1억원이면 가능하다. 특히 앞으로도 5~6년 이상 이주수요가 지속될 예정이라는 점에서 연 수익률을 10% 안팎으로 잡고 지금 투자해도 늦은 것은 아니라는 분석이다. 다만 빌라에 투자할 때는 실입주해 중장기적으로 접근할지 단기적으로 치고빠질지를 정하고, 전ㆍ월세를 준다면 유지비가 만만치 않다는 점을 염두에 둬야 한다. 흑석뉴타운 내 삼성공인 강민정 사장은 “뉴타운과 재개발구역에서 관리처분을 받고 이주수요가 지속되고 있어 소규모 빌라값이 최근 1~3년간 크게 올랐다”며 “하지만 여전히 소액투자자에게는 틈새시장으로 꼽을 수 있다”고 말했다. ◇20㎡이하의 뉴타운과 재개발 지분 공략= 신길뉴타운의 18~19㎡ 지분이 3.3㎡당 4,500여만이나 될 정도로 뉴타운이나 재개발지역 소규모 지분값이 많이 뛰었지만 여전히 투자자들의 관심이 이어지고 있다. 관리처분 단계 이후 뉴타운과 재개발 지분을 프리미엄을 붙여 되팔 수도 있고, 반듯한 아파트에 실입주할 수도 있기 때문이다. 뉴타운의 경우 20㎡ 이상 지분을 사려면 토지거래허가를 받아야 하고 실거주를 해야 하지만 그 미만은 실거주가 필요없어 투자수요가 많은 특징이 있다. 1억원에서 2억원 사이에 지분을 매입할 수 있는 곳으로는 금천구 시흥 뉴타운과 동대문구의 이문 뉴타운, 신길 뉴타운 등을 들 수 있다. 이들 뉴타운은 3.3㎡당 2,000만원선에서 지분을 매입할 수 있다. 전세를 끼고 매매를 할 경우 총 투자금액도 줄일 수 있다. 부천, 광명, 일산 뉴타운 등 서울과 인접한 경기도 뉴타운들은 이보다 더 저렴해 발품을 팔만 하다. 인천 서구 성남동 일대와 인천 남구 숭의동 일대 재개발 지분도 최근 많이 오르긴 했지만 3.3㎡당 1,000만~1,200만원선이다. ◇조건 좋은 미분양 아파트를 골라라= 지방에 이어 수도권에서도 미분양 아파트가 발생하면서 수도권에서도 계약금 비율을 낮추고 중도금을 무이자로 전환해주는 사례가 늘고 있다. 특히 계약금과 중도금 이자후불제나 무이자융자를 실시하는 단지의 경우 초기 계약금 5%정도만으로도 내 집을 마련할 수 있다. 실례로 양천구 신월동의 SK 아파트는 계약금 5%와 중도금 60% 무이자 융자혜택과 함께 무료 발코니 확장 서비스를 해준다. 고양 식사지구의 GS자이도 중도금 40% 무이자 융자 혜택이 있다. 김종욱 우림건설 상무는 “미분양 아파트는 고분양가가 많아 주의가 필요하지만 입주시점에서 주거환경 등 미래가치가 있다면 오히려 투자기회가 될 수 있다”고 말했다. 이밖에 맞벌이 부부라면 3년에 걸쳐 순차적으로 투자금이 소요되는 일반 분양아파트 중에서 옥석을 가려 접근하는 방법도 있다. ◇오피스텔도 안정적 임대수익 가능= 기존 주택시장이 침체되고 과거 공급 과잉 양상이 해소되면서 오피스텔이 미운 오리새끼에서 백조로 탈바꿈했다. 오는 9월부터 분양되는 물량은 준공 후 1년간 전매가 제한될 예정이어서 미리 분양물량을 잡으려는 투자 수요도 늘고 있다. 오피스텔 가격은 지난해부터 도심과 부도심을 중심으로 꾸준히 오르고 있고 최근에는 일산,분당 등 신도시에서도 상승세다. 소형은 1억원 미만으로도 투자가 가능하며 연 7~9%의 임대소득을 올리면서 주변 지역 호재에 따라 연 5~10%의 평가차익도 올릴 수 있다. 실제 직장인 황규민(33)씨는 지난 2006년 문래동의 미분양 오피스텔 전용 85㎡짜리(2억5,500만원)를 전세 1억6,000만원을 끼고 은행에서 6,000만원을 대출받은 뒤 실투자금 3,500만원을 갖고 매입했다. 오피스텔에 살면서 알짜 아파트 청약을 노리기 위해서다. 현재는 매입가보다 2,500만~3,000만원 오른 2억8,000만~2억9,000만원선이다. 이미영 스피드뱅크 팀장은 “사무실, 대학교, 역세권 주변 지역을 중심으로 임대소득과 평가차익 합쳐 연 10% 안팎의 수익을 노리고 투자하는 것이 좋다”고 말했다. ◇부동산펀드ㆍ미분양펀드 등 간접투자도 고려할만= 이밖에 수백억원짜리 오피스빌딩을 부동산펀드나 리츠를 통해 간접투자하는 방법도 있다. 빌딩에 투자해 임대소득과 매매차익을 노릴 수 있는 임대형부동산펀드는 공실 위험이라는 리스크요인도 있지만 연 10% 안팎의 수익률을 기대할 수 있다. 연 7~8%의 확정이자만을 지급하는 PF(프로젝트파이낸싱)형부동산펀드도 있다. 70%이상 분양된 단지를 대상으로 분양가보다 20~30% 저렴하게 매입해 임대소득과 매매차익을 노리는 미분양펀드도 조만간 출시될 예정이다. 5만원부터 투자가 가능하다. 부동산펀드나 미분양펀드처럼 3년여 투자기간이 부담스럽다면 증시에서 유동화가 언제라도 가능한 리츠(빌딩 등에 투자해 임대ㆍ매매차익 올림)에 투자하는 방법도 있다.
