중소형 빌딩 투자, 돈만 있으면 한몫 잡는다? NO!… 공부해야 대박치죠

<사례1> S씨는 지난 2000년 양재역 인근의 지상 5층, 연면적 1,474㎡짜리 빌딩을 28억원에 경매로 낙찰 받았다. 당시 양재역의 상권이 크게 발달하지 않은 상황이어서 주변 사람들은 투자를 만류했지만 초역세권이라는 입지에 끌려 매입을 결심했다. 13년이 지난 현재 이 빌딩의 시세는 무려 150억원에 달한다.

S씨의 투자는 중소형 빌딩의 성공 사례로 꼽힌다. 아직 상권이 발달하지 않아 감정가가 그다지 높지 않을 때 빌딩을 매입했고 인내심을 갖고 장기 보유한 결과다. 게다가 빌딩이 위치한 토지가 일반상업지역으로 주거지역에 비해 용적률이 높아 재건축 때에는 더 큰 가치 창출이 가능하다.

<사례2> 서울 강남구 청담동에 위치한 '강남푸조전시장' 빌딩은 지난달 초 160억원에 매매거래가 이뤄졌다. 당초 이 건물은 지난 2007년 5월 195억원에 거래됐었는데 6년 사이에 빌딩 가격이 오르기는커녕 35억원이나 싸게 매각이 이뤄졌다. 이 빌딩은 지상5층, 연면적 2,548㎡ 규모로 2004년에 준공된 비교적 새 건물인데다가 영동대로변에 위치해 알짜매물이란 평가를 받아왔음에도 불구하고 오히려 매입가보다 손해를 보고 팔게 된 것이다.

이 빌딩이 35억원이나 싸게 거래된 것은 2007년 매입가가 지나치게 높았던 탓이다. 부동산 호황기 때의 시장 전망만을 믿고 비싸게 매입했다가 최근 몇 년 새 매수자가 나타나지 않자 눈물을 머금고 싼 값에 처분을 한 것이다.

부동산 투자자라면 누구나 중소형 빌딩 소유를 꿈꾸기 마련이지만 빌딩 투자로 돈을 버는것은 결코 쉬운 일이 아니다. <사례1>처럼 중소형 빌딩 투자로 대박을 치기도 하지만 <사례2>처럼 본전도 되찾지 못하는 경우 역시 허다하다.

중소형 빌딩 투자 전문가들은 단순히 돈만 있으면 중소형 빌딩 투자로 재미를 볼 수 있을 것이란 생각을 버려야 한다고 경고한다. 성공 사례와 실패 사례를 비교 분석한 뒤 세밀한 전략을 수립해 투자에 나서야만 목표를 이룰 수 있다는 설명이다.

황종선 알코리아에셋 대표는 "중소형 빌딩이 자본수익과 임대수익을 동시에 거둘 수 있는 보증수표로 생각하는 것이 일반적이지만 수익성은 천차만별"이라며 "장밋빛 전망만을 가지고 중소형 빌딩 투자에 섣불리 뛰어들었다가 수십억씩 손해를 보는 경우가 다반사"라고 말했다.

부동산 투자자들의 꿈인 빌딩 시장에 진입하려면 철저한 지식으로 무장을 해야 한다. 빌딩 구입 전 입지 분석은 기본이고 시장 동향에 따른 적정가격 산출, 임차인 파악 등 수많은 요소들을 하나하나씩 챙겨야 한다. 또 빌딩 구매 후 빌딩 경영에 신경을 써야 꾸준한 임대수입과 빌딩의 가치 상승을 꾀할 수 있다. 중소형 빌딩 투자 시 고려할 부분과 유의점은 무엇인지, 또 투자 유망지역은 무엇인지 알아보도록 하자.

부동산경기 침체가 장기화하면서 부동산 투자 1순위였던 아파트 시장은 약세를 면치 못하고 있지만 빌딩 시장은 예외다. 아파트 시세가 정부정책과 경기 상황에 따라 민감하게 변화하는 반면 빌딩의 시세는 다소 별개의 성격을 보이기 때문이다.

빌딩 시세는 단기적인 경기 변동에 따라 좌우되기 보다는 입지ㆍ토지 가치 등에 따라 서서히 변화한다. 황종선 알코리아에셋 대표는 "단기적인 시세차익을 바라는 투자자라면 빌딩에 눈길도 줘서는 안 된다"며 "일반적인 부동산 투자 상식이 빌딩 투자의 필요조건은 될 수 있지만 충분조건이 되기는 힘든 만큼 빌딩의 특징을 파악하는 일이 중요하다"고 강조했다.

아파트 투자와 빌딩 투자의 공통점이 있다면 입지 조건과 시세 파악이 기본이 된다는 점이다. 다만 빌딩의 경우 아파트와 달리 단지 개념이 아닌 탓에 개별 입지가 더 세밀히 분석돼야 하고 환매가 쉽지 않은 만큼 적정매입가 산정에 신중을 거듭해야 한다. 빌딩 매입에서 끝나는 것이 아니라 매입 이후의 관리에 따라 자산의 가치가 수십억원씩 달라질 수 있다는 것도 특이점이다.

◇입지·상권확장·토지가치 3요소 고려해야= 빌딩 역시 입지분석이 투자 시 최우선 고려사항이다. 건물의 위치가 매입 적정가격을 가늠하는 기준이 될 뿐만 아니라 향후 빌딩 가치 상승의 바로미터가 되기 때문이다.

서울시내에서는 단연 강남역ㆍ교대역세권 등 업무시설이 밀집해 있고 교통이 편리한 위치가 선호되지만 최근에는 강북권의 주요 지역 경쟁력도 꾸준히 높아지는 추세다. 홍대입구역 인근, 이태원 일대 등은 내로라 하는 자산가들도 꾸준히 관심을 갖고 빌딩 매입을 문의하는 지역이다.

빌딩의 현재 위치와 함께 고려해야 할 점이 상권의 확장 가능성을 따지는 것이다. 빌딩의 위치가 현재 가치를 반영한다면 상권 확장 가능성은 미래 가치를 극대화시키는 요소다. 상권 확장 지역을 전망할 수 있으면 아직 저평가된 저렴한 매물을 매입해 큰 시세차익도 거둘 수 있다. 업계의 한 관계자는 "서울 최고의 상권으로 통하던 압구정 로데오 골목이 쇠퇴하고 신사동 가로수길 상권이 뜬 것은 상권이 항상 흐르고 있음을 보여주는 증거"라며 "이미 상권이 공고히 자리잡고 있어 매입가가 비싼 빌딩을 사들이는 것보다 잠재가치가 높은 저렴한 매물을 찾는 것이 더 합리적일 수 있다"고 설명했다.

특히 빌딩을 매입할 경우 토지의 가치를 파악하는 일에 각별히 신경을 써야 한다. 중소형 빌딩은 토지가 매매가격에서 높은 비중을 차지하기 때문에 중소형 빌딩 고수일수록 겉모양 보다는 건물이 깔고 있는 땅의 가치에 더 관심을 갖는다. 황종선 대표는 "토지모양, 용도, 도로폭 등을 꼼꼼히 파악해서 향후 재건축이나 리모델링 때 발생할 수 있는 가치 상승분을 고려해야 한다"며 "일반주거지역보다는 준주거·상업지역의 허용 용적률이 높기 때문에 토지가 주거용인지 상업용인지 파악해야 한다"고 말했다.

◇가격 거품 유의하고 임차인 면면 확인해야= 새로 지어진 빌딩은 내·외관이 깔끔해 투자자들의 시선을 사로잡는 경우가 많다. 하지만 신축빌딩에는 가격 거품이 끼어있을 수 있다는 점을 유의해야 한다는 것이 전문가들의 의견이다. 토지가치부터 건물마감재, 건물하자 등을 꼼꼼히 점검해 적정한 선에서 빌딩 매입을 고민해야 한다는 것이다. 반대로 오래된 건물일 경우 매입비용이 저렴할 수는 있지만 노후화에 따른 유지비용이 적게는 수천만원에서 많게는 수억원씩 들어갈 수 있다. 엘리베이터 노후 정도, 건물 방수 등 임차인들의 사용시 발생할 수 있는 문제들을 다각도로 검토해 유지비용을 산출할 필요가 있다.

빌딩 임대수익의 경우 단순히 임대수익률이 높게 나온다고 좋은 것만은 아니다. 인근 빌딩의 평균 임대수익률과 비교해 봤을 때 비정상적으로 높은 수치를 보인다면 임차인에게 부여되는 임대료가 과도한 경우가 많다.

임차인의 지불 여력과 관계없이 임대료가 높게 책정돼 있다면 부담을 느낀 임차인의 퇴실로 공실률이 높아질 가능성이 크기 때문에 투자 전에 임대료 조정이나 임차업종 전환을 고민해봐야 한다. 김일수 국민은행 부동산PB팀장은 "임차인 면면을 확인해 빌딩에 우량 임차인들이 입점해 있는지를 파악하는 것도 중요하다"며 "병원, 대형 프랜차이즈 업체 등 장사가 잘되는 업종이 1층부터 자리를 잡아야 하고 빌딩이 위치한 지역상권에 어울리는 업종이어야 한다"고 말했다.



빌딩 매입 시 대출규모는 일반적으로 매입가의 30% 정도가 적당하다. 일부 투자자들은 저금리 탓에 매입가의 50% 수준까지 대출을 받기도 하지만 저금리 기조가 유지된다는 보장이 없기 때문에 과도한 부채는 위험할 수 있다는 지적이다. 특히 경기 전망에 대한 섣부른 판단으로 상환 능력 이상의 대출을 감행하면 자칫 금융비용을 이기지 못해 알짜물건을 포기하는 상황까지 맞을 수도 있다.

◇합정동·이태원 경리단길·송파구 일대 유망= 전문가들은 이미 상권이 공고한 지역보다 발전 가능성이 높은 지역의 빌딩을 매입하는 것을 추천한다. 홍대입구역 인근, 신사동 가로수길 일대 등은 빌딩 시세가 너무 많은 오른 탓에 접근이 쉽지 않고 투자 대비 수익률이 낮을 수 있다는 설명이다.

대신 기존 상권을 중심으로 뻗어나가는 상권의 흐름을 유심히 살펴볼 필요가 있다. 홍대입구역 인근에서 발생한 상권이 합정역 인근까지 이어지고 있기 때문에 앞으로는 합정역과 상수역(6호선) 남쪽 지역까지 관심을 가져볼 만하다. 최근 합정동 당인리 발전소가 지하화되고 지상공간에 공원이 조성되기로 결정되면서 문화공간 확장에 대한 기대감도 커졌다. 실제로 축구선수 출신인 C씨가 지난 2월 당인리 발전소 인근에 지상4층짜리 건물을 48억원에 매입한 것으로 알려졌다.

이태원 경리단길 역시 중소형 빌딩에 나서볼 만한 지역이다. 이미 3년 전부터 발빠른 투자자들이 빌딩 거래에 나서면서 3.3㎡당 2,500만원선이었던 시세가 최근 4,000만~5,000만원까지 올랐지만 여전히 저평가돼 있다는 평가다. 이태원 상권이 용산동2가(일명 해방촌길)와 지하철 6호선 한강진역 등으로 뻗어나가고 있다는 점도 투자 포인트다.

롯데슈퍼타워, 문정동 법조타운 조성, 가락시장 현대화사업 등 개발호재가 밀집돼 있는 송파구 일대 역시 중소형 빌딩 투자의 유망 지역으로 꼽힌다. 상권이 발달하기 위해서는 문화와 관광이란 키워드가 결합돼야 하는데 송파구는 이러한 조건을 갖춰 내국인뿐만 아니라 외국인들의 수요까지 급증할 가능성이 높다는 것이다.

빌딩, 매입 후 관리가 더 중요하다 정호진 ㈜빌딩경영플래너 대표 최근 경기 침체와 금리하락, 주거형부동산 수익률 감소 등 부동산 투자환경의 변화로 투자자들은 마땅한 투자처를 찾는데 고심하고 있다. 이에 대한 대안으로 수익형부동산 투자가 큰 인기를 얻고 있는데, 특히 중소형의 상업용 빌딩(오피스, 상가) 투자에 많은 관심이 집중되고 있다. 이러한 상업용 빌딩에 대한 투자수익을 극대화하기 위해서는 해당 빌딩을 효과적으로 운영해 소득수익을 극대화시키는 한편 매각가치를 향상시켜서 높은 자본차익을 실현시켜야 한다. 빌딩을 매입했다면 투자는 그때부터가 시작이라고 해도 과언이 아니다. 감정평가업계에 따르면 중소형 신축빌딩의 수명을 50~55년으로, 이는 빌딩 취득 후 짧게는 수 년에서 길게는 수십 년 동안 빌딩을 운영해야 한다는 것을 의미한다. 이 기간의 총 임대수입은 최초 취득가의 몇 배가 되기도 하며 총 유지보수 비용이 최초 취득가보다 큰 경우도 있다. 따라서 이렇게 큰 비중을 차지하고 있는 운영관리를 전략적으로 잘만 한다면 높은 투자수익도 기대할 수 있을 것이다. '돈은 버는 것보다 지키는 것이 중요하다'는 말이 있다. 그만큼 자산관리가 중요하다는 의미인데 안타깝게도 우리나라의 부동산 자산관리는 현재까지도 주먹구구식 관리가 대부분이다. 이러한 부동산 자산관리 중 빌딩관리는 경비·미화·설비 등의 시설관리와 임차인을 대상으로 한 운영관리로 나뉜다. 우리나라의 시설관리 역사는 1960년대 이후 국토개발과 함께하고 있으나 운영관리는 1997년 금융위기 이후 부동산 경기침체로 인해, 공실, 연체, 명도, 그리고 적정 임대가격의 적용, 매각으로 인한 시세차익 등의 쟁점이 대두되면서 생겨나기 시작했다. 다시 말해 우리나라 빌딩 운영관리의 역사는 15년도 채 되지 않는다는 뜻이다. 그리고 2000년대 들어서야 외국계 투자자들이 국내 빌딩을 대거 구입하면서 종합적이고 체계적인 빌딩 경영관리 시스템이 도입되기 시작했다. 현재는 빌딩운영, 빌딩자산관리 등 유사한 용어들이 나오고 있지만, '빌딩 경영관리'가 운영측면에서 포괄적인 개념이라고 볼 수 있다. 빌딩 경영관리는 빌딩의 일상적이 유지관리뿐만 아니라 장기적이고 전략적인 가치향상 계획과 임차인과의 지속적인 관계관리, 임대공간의 구성, 우량임차인의 유치, 빌딩 사용자에 대한 서비스관리, 세무·법무 등을 포함한 종합적인 관리를 의미한다. 또한 각종 민원과 분쟁 등이 발생한 후 관리하는 사후관리가 아니라, 재된 문제가 발생되기 전에 리스크를 예방하는데 중점을 둔 전략적인 사전관리라고 할 수 있다. 따라서 빌딩 경영관리는 빌딩과 관련된 광범위한 부분이 다루는 것으로서 투자자의 목표를 실현하기 위한 중요한 개념이라고 할 수 있다. 빌딩 경영관리는 소유주가 가치향상까지 실행할 수 있는 전문가 수준이라면 직접 실행하는 것이 가장 좋다. 그러나 만약 인적∙시간적 비용이나 위험관리 측면에서 부담을 느낀다면 전문업체에 위탁해서라도 종합적인 경영관리를 통해 투자의 목적을 달성해야 할 것이다. 다만 빌딩경영 위탁업체의 선정 시, 외형이나 실적만으로 평가하기 보다는 관리대상 빌딩에 대해 어떤 계획과 얼마만큼의 관심으로 관리 해 줄 수 있는지를 따져봐야 한다.