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정부가 오는 2016년부터 2주택자의 전세보증금에 대해서도 소득세를 물리기로 하면서 일부 2주택 보유자들은 보증금과 소득규모에 따라 최대 수백만원에 달하는 세금을 물어야 할 것으로 보인다. 특히 아파트 값이 비싼 서울 강남권 아파트들이 집중적인 세금폭탄을 맞게 될 것으로 전망된다.
5일 기획재정부가 내놓은 2·26 전월세대책 후속조치를 보면 앞으로 2주택 보유자의 전세임대소득(간주임대료)에도 세금이 부과된다. 기존에는 3주택 보유자의 전세임대소득에만 세금을 물렸으나 이를 2주택자로 좁혀 과세 대상이 늘어난 셈이다.
구체적으로 보면 전세임대소득으로 연간 2,000만원을 벌어들이는 집주인은 분리과세를 적용 받고 2,000만원을 초과하면 자신의 기존 소득과 합산해 종합소득세를 물게 된다. 분리과세는 임대소득만 따로 떼어내 세금을 무는 것이고 종합소득세는 임대소득을 포함한 모든 소득에 세금을 물리는 것이다. 일단 종합소득세로 넘어가면 세금을 물어야할 덩어리인 과세표준이 커지고 세율도 높아지기 때문에 세부담이 상당히 커질 수밖에 없다. 2주택자 입장에서는 전세 임대소득이 2,000만원을 넘지 않도록 관리해야 하는 셈이다.
여기서 전세임대소득은 '간주임대료'를 의미한다. 전세는 월세와 달리 매달 돈이 들어오는 것이 아니므로 3억원 초과 보증금에 60%를 곱하고 여기에 이자율(2.9%)를 곱한 금액을 전세보증금을 통해 벌어들인 소득으로 계산한다. 예컨대 보증금 5억원짜리 아파트를 가진 사람이 있다면 간주임대료는 348만원이고 보증금이 10억원이라면 1,218만원으로 계산된다. 이렇게 역산하면 현 금리(2.9%) 수준에서는 보증금이 14억5,000만원을 넘을 때부터 종합과세자로 분리되게 된다. 현재 금리가 매우 낮은 수준이고 앞으로 오를 가능성이 높다는 점을 감안하면 이 기준이 되는 보증금은 향후 점차 낮아지게 된다.
정부는 다만 이렇게 세금을 물게 되는 2주택자는 많지 않을 것으로 보고 있다. 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하이고 기준시가 3억원 이하인 주택은 애초에 과세 대상에서 제외되기 때문이다. 국토교통부에 따르면 서울을 기준으로 전체 아파트의 69.8%가 3억원 이하이고 85㎡ 이하인 아파트는 81.7%에 달한다. 김낙회 기재부 세제실장은 "구체적인 통계는 아직 없지만 과세 대상이 많지는 않을 것으로 본다"고 설명했다. 하지만 일단 세금을 물게 되면 상당한 부담이 있을 것으로 분석된다.
예컨대 5,000만원의 기타소득을 가진 사람이 10억원짜리 전세를 줄 경우 납부세액은 68만원에 달한다.기재부의 한 관계자는 "서울 강남권을 중심으로 세금이 나올 것으로 예상하고 있다"고 밝혔다.
