기업부동산 매입 뮤추얼펀드식 운영정부가 13일 기업구조조정부동산투자회사 도입방안을 최종 확정함으로써 오는 6월부터 국내에서도 본격적인 부동산 간접투자시대가 열리게 된다.
이미 은행들은 부동산 신탁상품을 판매하고 있으며, 일명 '부동산 CRV'로 불리는 기업구조조정부동산투자회사는 6월부터, 부동산투자회사(리츠)는 7월부터 등장한다.
◇정의 및 기능
부동산 CRV는 다수투자자의 자금을 받아 기업이 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입하고 관리ㆍ운영하여 수익을 분배하는 뮤추얼펀드 형태로 기업구조조정을 지원하기 위한 회사다.
근거 법률은 기업구조조정투자회사법이며 리츠가 모든 부동산을 매입해 처분할 수 있는 반면 부동산 CRV는 기업이 구조조정차원에서 매각을 희망하는 부동산으로 제한된다.
구체적으로는 금융기관의 부채를 상환할 목적으로 매각하는 부동산, 금융기관과 체결한 구조조정 약정에 따라 매각하는 부동산, 법정관리 및 화의 계획에 따라 매각하는 부동산 등이다.
최저자본금은 500억원. 투자회사를 실질적으로 관리할 자산관리회사는 최저자본금 30억원으로 상법상 주식회사로 설립되며 일정수의 전문인력 등 일정한 요건을 갖추고 금감위의 인가를 받아야 설립할 수 있다.
임종용 재경부 증권제도과장은 "투자회사의 자본금은 현물출자로도 가능하지만 자본금의 30%이내로 제한된다"고 설명했다.
투자회사는 도입 목적에 부합하도록 총자산의 70%를 부동산이나 자산유동화증권(ABS), 주택저당채권(MBS) 등 부동산 관련유가증권에 투자해야 한다.
나머지 자산(30%)은 유가증권투자 등에 쓸 수 있으며 이 경우 일반 뮤추얼펀드와 같이 동일회사의 의결권있는 주식의 10%이상을 소유할 수 없으며 동일종목에 대한 투자한도 역시 10%로 설정된다.
자금차입은 자기자본의 50%로 제한되며 차입이유는 ▦환매 등으로 일시적으로 유동성이 부족하거나 ▦부동산 가치제고(리모델링)를 위한 용도로 한정된다.
정부는 부동산 CRV에 등록세, 취득세 면제, 특별부가세 50% 감면 등 세제혜택을 줄 예정이다.
◇리츠와 차이점
부동산 CRV, 리츠, 은행신탁 등 3가지 새로운 투자대상은 운영주체가 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자해서 나오는 수익금을 배당 형태로 나눠준다는 점에서는 성격이 유사하다.
그러나 투자형태나 자금운영 방식은 서로 다르다.
우선 리츠와 부동산 CRV는 회사형이어서 증권거래소에 상장되거나 코스닥에 등록돼 거래될 수 있지만 은행 부동산신탁은 계약형이어서 상장할 수 없다.
즉 리츠와 구조조정펀드는 주식을 매매하는 형태인데 비해 은행신탁은 수익증권을 사고파는 방식으로 투자하게 된다.
또 리츠와 부동산 CRV는 같은 회사형이지만 다른 점도 적지 않다.
리츠는 상법상 실체가 있는 주식회사인 반면 구조조정펀드는 서류상으로만 존재하는 페이퍼컴퍼니(명목회사)다.
구조조정전문회사(CRC)와 기업구조조정투자회사(CRV)가 부실기업 정상화라는 공통의 목적을 갖고 있으나 CRC가 실체가 있고 CRV는 페이퍼컴퍼니인 것과 비슷하다.
리츠는 부동산을 추가로 매입할 때마다 증자를 해야 하는데 비해 부동산CRV는 추가자금이 필요할 경우 "펀드1호, 2호" 등 소규모 회사를 여러개 설립하게 된다. 정부는 그러나 리츠와 부동산 CRV 는 상호보완적인 관계를 갖고 있다고 설명하고 있다.
박동석기자
